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Diferencia entre revisiones de «Crisis inmobiliaria española de 2008-2014»

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{{otros usos|este=la crisis inmobiliaria|para=la crisis posterior|Crisis española de 2008-actualidad|otro=Crisis económica española (2008-2014)}}
{{otros usos|este=la crisis inmobiliaria|para=la crisis posterior|Crisis económica española (2008-2014)}}

La expresión '''crisis inmobiliaria española iniciada en 2789 hace referencia al conjunto de indicadores económicos (caída brusca del [[precio de la vivienda en España]], escasez de créditos, etc) que, con toda virulencia en [[2008]], evidenciarían el deterioro de expectativas inmobiliarias y de la industria de la construcción en [[España]]<ref>[http://www.expansion.com/edicion/exp/empresas/inmobiliario/es/desarrollo/1109227.html El Banco de España no ve el fondo de la crisis inmobiliaria.]</ref> en el contexto de una [[Crisis económica de 2008-2013|crisis económica mundial]]. Tales indicadores serían, principalmente, el descenso de unidades vendidas, la caída acusada del precio de la vivienda (más o menos pronunciada dependiendo de la región) y el aumento de empresas promotoras y constructoras declaradas en quiebra o con dificultades financieras. España, pese a todo, no sería el único país afectado.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/semana/Ladrillos/rotos/ambas/orillas/Atlantico/elpepueconeg/20080427elpneglse_10/Tes/ Ladrillos rotos en ambas orillas del Atlántico]</ref> La crisis se ha extendido a otros ámbitos, dando lugar a la [[Crisis española de 2008-2014|Crisis española de 2008-2015]], presente en la actualidad.
La expresión '''crisis inmobiliaria española iniciada en 2008''' hace referencia al conjunto de indicadores económicos (caída brusca del [[precio de la vivienda en España]], escasez de créditos, etc) que, con toda virulencia en 2010, evidenciarían el deterioro de expectativas inmobiliarias y de la industria de la construcción en [[España]]<ref>[http://www.expansion.com/edicion/exp/empresas/inmobiliario/es/desarrollo/1109227.html El Banco de España no ve el fondo de la crisis inmobiliaria.]</ref> en el contexto de una [[Crisis económica de 2008|crisis económica mundial]] y la [[burbuja inmobiliaria en España]]. Tales indicadores serían, principalmente, el descenso de unidades vendidas, la caída acusada del precio de la vivienda (más o menos pronunciada dependiendo de la región) y el aumento de empresas promotoras y constructoras declaradas en quiebra o con dificultades financieras. España, pese a todo, no sería el único país afectado.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/semana/Ladrillos/rotos/ambas/orillas/Atlantico/elpepueconeg/20080427elpneglse_10/Tes/ Ladrillos rotos en ambas orillas del Atlántico]</ref> La crisis se ha extendido a otros ámbitos, dando lugar a la [[Crisis económica española (2008-2014)|crisis española de 2008-2014]].


== Antecedentes ==
== Antecedentes ==
[[Archivo:Residencial Francisco Hernando (002).jpg|thumb|230px|Urbanización de [[Seseña]], en la provincia de Toledo. La construcción de macrourbanizaciones hizo crecer desmesuradamente el stock de viviendas. En 2013 se ha planteado que muchas de las casas que no puedan ser vendidas sean destruidas.]]
[[Archivo:Residencial Francisco Hernando (002).jpg|thumb|230px|Urbanización de [[Seseña]], en la provincia de Toledo. La construcción de macrourbanizaciones hizo crecer desmesuradamente el stock de viviendas. En 2013 se ha planteado que muchas de las casas que no puedan ser vendidas sean destruidas.]]
[[Archivo:Benidorm desde el mar 02 JMM.JPG|thumb|230px|El crecimiento de la urbanización costera ha sido espectacular, y en muchos casos no ha respetado al medio ambiente y costero. En la foto [[Benidorm]], en la provincia de Alicante.]]
[[Archivo:Benidorm desde el mar 02 JMM.JPG|thumb|230px|El crecimiento de la urbanización costera ha sido espectacular, y en muchos casos no ha respetado al medio ambiente y costero. En la foto [[Benidorm]], en la provincia de Alicante.]]
{{AP|Burbuja inmobiliaria en España}}
{{AP|Burbuja inmobiliaria en España|Revolución silenciosa}}

Desde aproximadamente [[1985]] la industria de la construcción española había experimentado una notable expansión. No solo se trataba de una [[burbuja económica]] clásica; formaba parte de la llamada [[burbuja inmobiliaria global]], con la especialidad de que, en España, se constituyó en su locomotora económica estructural. Según algunos autores<ref>[http://www.ricardoverges.com/pdf/CyL.Verg%E9s.pdf El mercado residencial español, 1987-2006. Expectativas de vivienda y suelo. Revista de Economía y Financias de Castilla y León, 5, 2002. Ricard Vergés Escuín]</ref> la sesgada información económica habría generado expectativas irreales de revalorización, aumento de precios y sobreoferta. El incremento de precios habría sido un fenómeno común a todos los países industrializados, si bien con variantes regionales,<ref>{{Cita web |url=http://www.hypo.org/Objects/6/Files/Hypostat%202006%20-%20Web%20Version.pdf |título=Informe 2006 de la asociación hipotecaria europea. |fechaacceso=16 de mayo de 2008 |urlarchivo=https://web.archive.org/web/20121111080749/http://www.hypo.org/Objects/6/Files/Hypostat%202006%20-%20Web%20Version.pdf |fechaarchivo=11 de noviembre de 2012 }}</ref> y habría ido parejo a la expensión del crédito.
Desde aproximadamente 1985 la industria de la construcción española había experimentado una notable expansión. No solo se trataba de una [[burbuja económica]] clásica; formaba parte de la llamada [[burbuja inmobiliaria global]], con la especialidad de que, en España, se constituyó en su locomotora económica estructural. Según algunos autores<ref>[http://www.ricardoverges.com/pdf/CyL.Verg%E9s.pdf El mercado residencial español, 1987-2006. Expectativas de vivienda y suelo. Revista de Economía y Financias de Castilla y León, 5, 2002. Ricard Vergés Escuín]</ref> la sesgada información económica habría generado expectativas irreales de revalorización, aumento de precios y sobreoferta. El incremento de precios habría sido un fenómeno común a todos los países industrializados, si bien con variantes regionales,<ref>{{Cita web |url=http://www.hypo.org/Objects/6/Files/Hypostat%202006%20-%20Web%20Version.pdf |título=Informe 2006 de la asociación hipotecaria europea. |fechaacceso=16 de mayo de 2008 |urlarchivo=https://web.archive.org/web/20121111080749/http://www.hypo.org/Objects/6/Files/Hypostat%202006%20-%20Web%20Version.pdf |fechaarchivo=11 de noviembre de 2012 }}</ref> y habría ido parejo a la expansión del crédito.


El fenómeno español se habría caracterizado por un aumento notable de viviendas construidas y un crecimiento sin precedentes de la deuda [[hipoteca]]ria, así como un incremento de la importancia de la construcción en el [[PIB]] y un crecimiento del empleo en el sector. Como contrapartida, hubo un incremento de los precios de la vivienda muy por encima del [[IPC]].<ref>[http://habitat.aq.upm.es/boletin/n44/ajnar.html El modelo inmobiliario español y sus consecuencias] de [[José Manuel Naredo]], Comunicación en ''Urbanismo, democracia y mercado: una experiencia española (1970-2010), 2010, Université París 12 Val-de-Marne.</ref>
El fenómeno español se habría caracterizado por un aumento notable de viviendas construidas y un crecimiento sin precedentes de la deuda [[hipoteca]]ria, así como un incremento de la importancia de la construcción en el [[PIB]] y un crecimiento del empleo en el sector. Como contrapartida, hubo un incremento de los precios de la vivienda muy por encima del [[Índice de precios al consumidor|IPC]].<ref>[http://habitat.aq.upm.es/boletin/n44/ajnar.html El modelo inmobiliario español y sus consecuencias] de [[José Manuel Naredo]], Comunicación en ''Urbanismo, democracia y mercado: una experiencia española (1970-2010), 2010, Université París 12 Val-de-Marne.</ref>


== Inicios de la crisis 2006, 2007 y 2008 ==
== Inicios de la crisis 2006, 2007 y 2008 ==
{{AP|Crisis de las hipotecas subprime}}
{{AP|Crisis de las hipotecas subprime}}
En otoño de 2006 tiene lugar la inflexión en el avance del crédito hipotecario y los precios comienzan a caer (cfr., la revista Inversión ocupa toda su portada con un categórico "Sí bajan"). Los acelerantes de la crisis parecen haber sido varios. Entre los factores coyunturales parece estar la [[crisis hipotecaria de 2007|crisis hipotecaria]] iniciada en [[agosto de 2007]] en [[Estados Unidos]], que se tradujo en una [[credit crunch|contracción del crédito]], y el continuo incremento del [[euribor]] desde el [[BCE]], lo que generó un aumento de las cuotas hipotecarias, que en España son en un 98% a [[interés]] variable, lo que podría haber terminado afectando al consumo,<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/facturacion/comercio/registra/mayor/caida/2002/elpepueco/20080516elpepueco_2/Tes La facturación del comercio registra su mayor caída desde 2002.]</ref> y, en todo caso, a la confianza de los consumidores. Por otro lado, el estrangulamiento del mercado de crédito habría dejado sin financiación a las empresas dedicadas a la construcción que, teniendo numerosas obras en proceso, no habrían encontrado una vía de crédito debido al endurecimiento de las condiciones de refinanciación,<ref>[http://www.eleconomista.es/seleccion-ee/noticias/314944/01/70/Bancos-y-cajas-cierran-el-grifo-a-los-promotores-para-comprar-terrenos.html Bancos y cajas cierran el grifo a los promotores para comprar terrenos]</ref> lo que agravaría la situación en un sector con un elevado grado de [[apalancamiento]].
En otoño de 2006 tiene lugar la inflexión en el avance del crédito hipotecario y los precios comienzan a caer (cfr., la revista Inversión ocupa toda su portada con un categórico "Sí bajan"). Los acelerantes de la crisis parecen haber sido varios. Entre los factores coyunturales parece estar la [[crisis hipotecaria de 2007|crisis hipotecaria]] iniciada en agosto de 2007 en [[Estados Unidos]], que se tradujo en una [[credit crunch|contracción del crédito]], y el continuo incremento del [[euribor]] desde el [[BCE]], lo que generó un aumento de las cuotas hipotecarias, que en España son en un 98% a [[interés]] variable, lo que podría haber terminado afectando al consumo,<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/facturacion/comercio/registra/mayor/caida/2002/elpepueco/20080516elpepueco_2/Tes La facturación del comercio registra su mayor caída desde 2002.]</ref> y, en todo caso, a la confianza de los consumidores. Por otro lado, el estrangulamiento del mercado de crédito habría dejado sin financiación a las empresas dedicadas a la construcción que, teniendo numerosas obras en proceso, no habrían encontrado una vía de crédito debido al endurecimiento de las condiciones de refinanciación,<ref>[http://www.eleconomista.es/seleccion-ee/noticias/314944/01/70/Bancos-y-cajas-cierran-el-grifo-a-los-promotores-para-comprar-terrenos.html Bancos y cajas cierran el grifo a los promotores para comprar terrenos]</ref> lo que agravaría la situación en un sector con un elevado grado de [[apalancamiento]].


Entre los factores estructurales estarían, según algunos, la especulación, el desajuste entre la [[oferta]] y la [[Demanda (economía)|demanda]], incapaz de asumir los elevados precios de los inmuebles, así como la falta de flexibilidad del mercado inmobiliario, con dificultades para adaptarse rápidamente a los cambios del mercado (pues entre el inicio de una obra y su venta pueden pasar hasta dos años).
Entre los factores estructurales estarían, según algunos, la especulación, el desajuste entre la [[oferta]] y la [[Demanda (economía)|demanda]], incapaz de asumir los elevados precios de los inmuebles, así como la falta de flexibilidad del mercado inmobiliario, con dificultades para adaptarse rápidamente a los cambios del mercado (pues entre el inicio de una obra y su venta pueden pasar hasta dos años).
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=== Desarrollo ===
=== Desarrollo ===
[[File:Edificioscrisis.jpg|thumb|Edificios inacabados por causa de la crisis en [[La Coruña]].]]
Ya a finales de [[2007]] las noticias del sector inmobiliario español comienzan a describir los síntomas de lo que podría ser una crisis: bajadas de visados, preventas, ventas e hipotecas.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/hipotecas/registran/agosto/mayor/caida/ultimos/anos/elpepueco/20071031elpepieco_2/Tes Las hipotecas registran en agosto la mayor caída de los últimos años.]</ref>
Ya a finales de 2007 las noticias del sector inmobiliario español comienzan a describir los síntomas de lo que podría ser una crisis: bajadas de visados, preventas, ventas e hipotecas.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/hipotecas/registran/agosto/mayor/caida/ultimos/anos/elpepueco/20071031elpepieco_2/Tes Las hipotecas registran en agosto la mayor caída de los últimos años.]</ref>


[[Archivo:Cumbres de calicanto 03.JPG|250px|miniaturadeimagen|izquierda|Viviendas de segunda residencia inacabadas, cerca de Valencia. Muchos proyectos se abandonaron ante la imposibilidad de financiarlos o venderlos.]]
[[Archivo:Cumbres de calicanto 03.JPG|250px|miniaturadeimagen|izquierda|Viviendas de segunda residencia inacabadas, cerca de Valencia. Muchos proyectos se abandonaron ante la imposibilidad de financiarlos o venderlos.]]
En el primer trimestre de [[2008]] las principales empresas de la construcción vieron reducir sus ventas un 72%,<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/caida/72/ventas/pisos/arrastra/inmobiliarias/elpepueco/20080516elpepieco_7/Tes La caída del 72% en las ventas de pisos arrastra a las inmobiliarias.]</ref> pasando a ingresar 20 millones de euros, en contraste con los 500 del mismo periodo de 2007. Desde principios de 2008 los principales medios de comunicación dan por segura una grave crisis en el sector de la construcción, augurando la propia patronal del sector bajadas de precio del orden del 8%.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/promotores/preven/precio/vivienda/desplomara/ano/elpepueco/20080327elpepueco_13/Tes Los promotores prevén que el precio de la vivienda se desplomará un 8% este año]</ref> Por su parte, el sector de la compraventa de suelo experimentó, durante el primer cuatrimestre de 2008 una fuerte contracción, con un descenso de las ventas de cerca del 100%<ref>[http://www.libertaddigital.com/noticias/kw/aisa/colonial/construccion/deudas/eeuu/embargos/ere/inmobiliarias/inmobiliarios/perdidas/quiebra/supension/vivienda/kw/noticia_1276330472.html El negocio de suelo de las inmobiliarias se esfuma: Las ventas caen un 100% y ya genera pérdidas]</ref> En concreto, se habla de un "desplome" del mercado inmobiliario<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/mercado/inmobiliario/desploma/elpepueco/20080327elpepieco_4/Tes El mercado inmobiliario se desploma]</ref> en un contexto de crisis financiera nacional e internacional.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/senales/alarma/crisis/inmobiliaria/financiera/disparan/elpepueco/20080327elpepieco_1/Tes Las señales de alarma por la crisis inmobiliaria y financiera se disparan]</ref>
En el primer trimestre de 2008 las principales empresas de la construcción vieron reducir sus ventas un 72%,<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/caida/72/ventas/pisos/arrastra/inmobiliarias/elpepueco/20080516elpepieco_7/Tes La caída del 72% en las ventas de pisos arrastra a las inmobiliarias.]</ref> pasando a ingresar 20 millones de euros, en contraste con los 500 del mismo periodo de 2007. Desde principios de 2008 los principales medios de comunicación dan por segura una grave crisis en el sector de la construcción, augurando la propia patronal del sector bajadas de precio del orden del 8%.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/promotores/preven/precio/vivienda/desplomara/ano/elpepueco/20080327elpepueco_13/Tes Los promotores prevén que el precio de la vivienda se desplomará un 8% este año]</ref> Por su parte, el sector de la compraventa de suelo experimentó, durante el primer cuatrimestre de 2008 una fuerte contracción, con un descenso de las ventas de cerca del 100%<ref>[http://www.libertaddigital.com/noticias/kw/aisa/colonial/construccion/deudas/eeuu/embargos/ere/inmobiliarias/inmobiliarios/perdidas/quiebra/supension/vivienda/kw/noticia_1276330472.html El negocio de suelo de las inmobiliarias se esfuma: Las ventas caen un 100% y ya genera pérdidas]</ref> En concreto, se habla de un "desplome" del mercado inmobiliario<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/mercado/inmobiliario/desploma/elpepueco/20080327elpepieco_4/Tes El mercado inmobiliario se desploma]</ref> en un contexto de crisis financiera nacional e internacional.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/senales/alarma/crisis/inmobiliaria/financiera/disparan/elpepueco/20080327elpepieco_1/Tes Las señales de alarma por la crisis inmobiliaria y financiera se disparan]</ref>


El 15 de mayo la Red de Inmobiliarias Don Piso, una de las que habían llegado a ser más grandes al calor del boom inmobiliario llegando a tener 400 oficinas propias o franquiciadas, cierra todas sus oficinas y despide al 100% de su plantilla tras registrar una caída de ventas del 66%.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/Don/Piso/cierra/120/oficinas/despide/350/trabajadores/elpepueco/20080515elpepieco_4/Tes Don Piso cierra sus 120 oficinas y despide a 350 trabajadores]</ref>
El 15 de mayo la Red de Inmobiliarias Don Piso, una de las que habían llegado a ser más grandes al calor del boom inmobiliario llegando a tener 400 oficinas propias o franquiciadas, cierra todas sus oficinas y despide al 100% de su plantilla tras registrar una caída de ventas del 66%.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/Don/Piso/cierra/120/oficinas/despide/350/trabajadores/elpepueco/20080515elpepieco_4/Tes Don Piso cierra sus 120 oficinas y despide a 350 trabajadores]</ref>


Como colofón de la crisis, la principal inmobiliaria del país ([[Martinsa]]-[[Fadesa]]) se declara en quiebra el 14 de julio, protagonizando la mayor suspensión de pagos de la historia económica de España.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/Martinsa-Fadesa/anuncia/mayor/suspension/pagos/historia/Espana/elpepueco/20080714elpepueco_4/Tes Martinsa-Fadesa anuncia la mayor suspensión de pagos de la historia en España.]</ref> Se estima que la deuda del grupo es de más de 7.000 millones de euros. Las dos entidades financieras con más exposición a la suspensión de pagos de Martinsa-Fadesa son [[Caja Madrid]], con 900 millones de Euros y el [[Banco Popular Español|Banco Popular]] con 400 millones de Euros
Como colofón de la crisis, la principal inmobiliaria del país ([[Martinsa]]-[[Fadesa]]) se declara en quiebra el 14 de julio, protagonizando la mayor suspensión de pagos de la historia económica de España.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/Martinsa-Fadesa/anuncia/mayor/suspension/pagos/historia/Espana/elpepueco/20080714elpepueco_4/Tes Martinsa-Fadesa anuncia la mayor suspensión de pagos de la historia en España.]</ref> Se estima que la deuda del grupo es de más de 7.000 millones de euros. Las dos entidades financieras con más exposición a la suspensión de pagos de [[Martinsa-Fadesa]] son [[Caja Madrid]], con 900 millones de Euros y el [[Banco Popular Español|Banco Popular]] con 400 millones de Euros


Durante el año [[2009]] el desplome de ventas<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/venta/viviendas/sigue/aumentando/desplome/elpepueco/20090116elpepueco_3/Tes La venta de viviendas sigue aumentando su desplome]</ref> y precios<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/precio/medio/vivienda/cae/primera/vez/1993/elpepueco/20090116elpepieco_2/Tes El precio medio de la vivienda cae por primera vez desde 1993]</ref> continúa agravándose, lo que es ya reconocido abiertamente por todos los implicados como un fuerte ajuste del mercado de la construcción.
Durante el año 2009 el desplome de ventas<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/venta/viviendas/sigue/aumentando/desplome/elpepueco/20090116elpepueco_3/Tes La venta de viviendas sigue aumentando su desplome]</ref> y precios<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/precio/medio/vivienda/cae/primera/vez/1993/elpepueco/20090116elpepieco_2/Tes El precio medio de la vivienda cae por primera vez desde 1993]</ref> continúa agravándose, lo que es ya reconocido abiertamente por todos los implicados como un fuerte ajuste del mercado de la construcción.


La crisis inmobiliaria, en todo caso, tiene lugar en medio de una desaceleración general de la economía, tanto a nivel [[Crisis económica de 2008-2011|internacional]] como [[Crisis económica española de 2008|español]], en lo que podría ser el inicio de una [[recesión económica]].<ref>
La crisis inmobiliaria, en todo caso, tiene lugar en medio de una desaceleración general de la economía, tanto a nivel [[Crisis económica de 2008-2011|internacional]] como [[Crisis económica española de 2008|español]], en lo que podría ser el inicio de una [[recesión económica]].<ref>
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=== Primeras medidas ===
=== Primeras medidas ===
{{AP|Plan estatal español de vivienda y rehabilitación (2009-2012)}}
Como forma de incentivar el alquiler el gobierno español ha dispuesto una serie de ayudas directas al alquiler, efectivas desde enero de 2008,<ref>[http://www.elmundo.es/elmundo/2007/12/27/suvivienda/1198760374.html Ya se pueden solicitar las ayudas de 210 euros para alquiler]</ref> y ha acelerado las licitaciones para reactivar el sector a través de la obra pública.<ref>[http://www.cotizalia.com/cache/2008/04/25/6_fomento_manos_acelera_licitaciones_frenar_crisis.html Fomento se pone manos a la obra y acelera las licitaciones para frenar la crisis]</ref> Si bien desde la banca y desde la industria de la construcción se ha sugerido que el gobierno debe actuar directamente sobre el sector para rescatarlo, llegando a reclamar el uso de la reserva de la Seguridad Social y el Fondo de Pensiones<ref>[http://www.cincodias.com/articulo/empresas/Economia/estudia/banca/medidas/resolver/crisis/cdscdi/20080513cdscdiemp_36/Tes/ Economía estudia con la banca ocho medidas para resolver la crisis]</ref> (pues la crisis financiera y la crisis inmobiliaria aparecen entrelazadas) el gobierno, por boca de su Ministro de Economía, ha rechazado la idea, afirmando que "no se debe impedir artificialmente el ajuste <nowiki>[</nowiki>de la industria de la construcción<nowiki>]</nowiki>".<ref>[http://www.libertaddigital.com/noticias/kw/chaves/constructoras/gobierno/hipotecas/vivienda/kw/noticia_1276329821.html Solbes echa el freno: "No se debe impedir artificialmente el ajuste" de la construcción][https://web.archive.org/web/20080516024806/http://www.publico.es/081652/gobierno/destinara/fondos/publicos/impedir/reajuste/sector El Gobierno no destinará fondos públicos para impedir el reajuste del sector]</ref> Así mismo, se ha sugerido convertir la vivienda de oferta libre en vivienda de protección oficial.
Como forma de incentivar el alquiler el gobierno español ha dispuesto una serie de ayudas directas al alquiler, efectivas desde enero de 2008,<ref>[http://www.elmundo.es/elmundo/2007/12/27/suvivienda/1198760374.html Ya se pueden solicitar las ayudas de 210 euros para alquiler]</ref> y ha acelerado las licitaciones para reactivar el sector a través de la obra pública.<ref>[http://www.cotizalia.com/cache/2008/04/25/6_fomento_manos_acelera_licitaciones_frenar_crisis.html Fomento se pone manos a la obra y acelera las licitaciones para frenar la crisis]</ref> Si bien desde la banca y desde la industria de la construcción se ha sugerido que el gobierno debe actuar directamente sobre el sector para rescatarlo, llegando a reclamar el uso de la reserva de la Seguridad Social y el Fondo de Pensiones<ref>[http://www.cincodias.com/articulo/empresas/Economia/estudia/banca/medidas/resolver/crisis/cdscdi/20080513cdscdiemp_36/Tes/ Economía estudia con la banca ocho medidas para resolver la crisis]</ref> (pues la crisis financiera y la crisis inmobiliaria aparecen entrelazadas) el gobierno, por boca de su Ministro de Economía, ha rechazado la idea, afirmando que "no se debe impedir artificialmente el ajuste <nowiki>[</nowiki>de la industria de la construcción<nowiki>]</nowiki>".<ref>[http://www.libertaddigital.com/noticias/kw/chaves/constructoras/gobierno/hipotecas/vivienda/kw/noticia_1276329821.html Solbes echa el freno: "No se debe impedir artificialmente el ajuste" de la construcción][https://web.archive.org/web/20080516024806/http://www.publico.es/081652/gobierno/destinara/fondos/publicos/impedir/reajuste/sector El Gobierno no destinará fondos públicos para impedir el reajuste del sector]</ref> Así mismo, se ha sugerido convertir la vivienda de oferta libre en vivienda de protección oficial.


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Desde el punto de vista financiero y bancario, el derrumbe inmobiliario español compromete la estabilidad de las entidades financieras, provocando fusiones para garantizar la supervivencia de alguna de ellas,<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/morosidad/acelera/fusiones/elpepueco/20090222elpepieco_2/Tes La morosidad acelera las fusione]</ref> obligando a otras a bloquear el reintegro de las inversiones de determinados fondos inmobiliarios<ref>[https://web.archive.org/web/20090426154907/http://www.publico.es/agencias/efe/201101/santander/suspende/anos/reembolsos/fondo/banif/inmobiliario Santander suspende dos años los reembolsos de su fondo Banif Inmobiliario]</ref> e incluso convirtiendo a los bancos y cajas de ahorro en improvisadas agencias inmobiliarias.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/quiere/piso/pidaselo/banco/elpepieco/20090215elpepieco_5/Tes Si quiere un piso, pídaselo al banco]</ref>
Desde el punto de vista financiero y bancario, el derrumbe inmobiliario español compromete la estabilidad de las entidades financieras, provocando fusiones para garantizar la supervivencia de alguna de ellas,<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/morosidad/acelera/fusiones/elpepueco/20090222elpepieco_2/Tes La morosidad acelera las fusione]</ref> obligando a otras a bloquear el reintegro de las inversiones de determinados fondos inmobiliarios<ref>[https://web.archive.org/web/20090426154907/http://www.publico.es/agencias/efe/201101/santander/suspende/anos/reembolsos/fondo/banif/inmobiliario Santander suspende dos años los reembolsos de su fondo Banif Inmobiliario]</ref> e incluso convirtiendo a los bancos y cajas de ahorro en improvisadas agencias inmobiliarias.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/quiere/piso/pidaselo/banco/elpepieco/20090215elpepieco_5/Tes Si quiere un piso, pídaselo al banco]</ref>


La primera entidad financiera española en serias dificultades por causa de la crisis inmobiliaria fue la [[Caja Castilla-La Mancha]], intervenida por el [[Banco de España]] el domingo [[29 de marzo]] de [[2009]], siendo cesada a toda su dirección y amparándose los depósitos de la caja con el Fondo de Garantía de Depósitos para cubrir la falta de liquidez.<ref>[http://www.elmundo.es/mundodinero/2009/03/29/economia/1238331273.html El Banco de España interviene Caja Castilla-La Mancha]</ref>
La primera entidad financiera española en serias dificultades por causa de la crisis inmobiliaria fue la [[Caja Castilla-La Mancha]], intervenida por el [[Banco de España]] el domingo 29 de marzo de 2009, siendo cesada a toda su dirección y amparándose los depósitos de la caja con el Fondo de Garantía de Depósitos para cubrir la falta de liquidez.<ref>[http://www.elmundo.es/mundodinero/2009/03/29/economia/1238331273.html El Banco de España interviene Caja Castilla-La Mancha]</ref>


== Crisis inmobiliaria desde el 2009 al 2014 ==
== Crisis inmobiliaria desde 2009 a 2014 ==
[[Archivo:Evolucion Precio Vivienda España 1985 2012.png|thumb|400px|Evolución del '''[[precio de la vivienda en España]]''' 1985-2012. La [[burbuja inmobiliaria en España]] comenzó en 2001 y duró hasta 2007 cuando la vivienda alcanzó su pico de precios, entonces estalló la crisis inmobiliaria española provocando una '''[[Crisis española de 2008-2014|crisis económica, social e institucional en España]]'''.]]
[[Archivo:Evolucion Precio Vivienda España 1985 2012.png|thumb|400px|Evolución del '''[[precio de la vivienda en España]]''' 1985-2012. La [[burbuja inmobiliaria en España]] comenzó en 2001 y duró hasta 2007 cuando la vivienda alcanzó su pico de precios, entonces estalló la crisis inmobiliaria española provocando una crisis económica, social e institucional en España.]]


=== Ajuste de precios y balances ===
=== Ajuste de precios y balances ===
{{VT|Precio de la vivienda en España}}
{{VT|Precio de la vivienda en España}}
Desde 2007, pico de la burbuja, los [[Precio de la vivienda en España|precios]] siguen bajando. Durante [[2009]], según el [[Banco de España]] bajaron un 12% respecto a 2007.<ref>[http://www.abc.es/20100205/economia-empresas-inmobiliario/precio-vivienda-espana-caido-201002051210.html El precio de la vivienda en España ha caído un 12% desde sus máximos]</ref> El número de operaciones de venta también continúa desplomándose.<ref>[http://www.abc.es/20100211/cordoba-cordoba/venta-viviendas-sigue-tocar-20100211.html La venta de viviendas sigue sin tocar suelo]</ref>
Desde 2007, pico de la burbuja, los [[Precio de la vivienda en España|precios]] siguen bajando. Durante 2009, según el [[Banco de España]] bajaron un 12% respecto a 2007.<ref>[http://www.abc.es/20100205/economia-empresas-inmobiliario/precio-vivienda-espana-caido-201002051210.html El precio de la vivienda en España ha caído un 12% desde sus máximos]</ref> El número de operaciones de venta también continúa desplomándose.<ref>[http://www.abc.es/20100211/cordoba-cordoba/venta-viviendas-sigue-tocar-20100211.html La venta de viviendas sigue sin tocar suelo]</ref>


Algunos autores pidieron la creación de un [[banco malo]], como ha hecho [[Alemania]], del que se debería hacer cargo el Estado. ''"Es el modelo de [[Suecia]]. Se pincharía la [[burbuja inmobiliaria en España|burbuja inmobiliaria]]. Los precios de los pisos bajarían al ajustarse a la demanda real y se podrían ir saneando los balances bancarios",'' El problema es que se incrementaría el déficit del Estado, aunque se podrían utilizar los 99 000 millones previstos para el [[Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria]] (FROB).
Algunos autores pidieron la creación de un [[banco malo]], como ha hecho [[Alemania]], del que se debería hacer cargo el Estado. ''"Es el modelo de [[Suecia]]. Se pincharía la [[burbuja inmobiliaria en España|burbuja inmobiliaria]]. Los precios de los pisos bajarían al ajustarse a la demanda real y se podrían ir saneando los balances bancarios",'' El problema es que se incrementaría el déficit del Estado, aunque se podrían utilizar los 99 000 millones previstos para el [[Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria]] (FROB).<ref>[http://www.elpais.com/articulo/primer/plano/crisis/ataca/banca/elpepueconeg/20100207elpneglse_2/Tes Como Robert Tornabell, catedrático de Banca de [[Esade]], en ''La crisis también ataca a la banca''· ELPAÍS.com]</ref>
<ref>[http://www.elpais.com/articulo/primer/plano/crisis/ataca/banca/elpepueconeg/20100207elpneglse_2/Tes Como Robert Tornabell, catedrático de Banca de [[Esade]], en ''La crisis también ataca a la banca''· ELPAÍS.com]</ref>


Las provisiones exigidas por el [[Banco de España]], a los dos años de impago de viviendas sin terminar o de suelo hay que dotar el 100% del crédito, pueden no ser realistas ya que "''El suelo en el centro de las ciudades siempre vale dinero. No tiene sentido esta norma''", comenta [[Juan Ramón Quintás]], presidente de la [[Confederación Española de Cajas de Ahorros]]. Sin embargo, el [[Banco de España]] sabe que no puede aflojar demasiado porque sería acusado de laxitud, pero tampoco apretar más de la cuenta, porque podrían caer demasiadas entidades. Ese es el dilema en el primer trimestre de [[2010]].<ref>{{Cita web |url=http://www.xabierpita.es/2010/02/la_crisis_tambien_ataca_a_la_b.php |título=La crisis también ataca a la banca Publicado por Xabier Pita Wonenburger el 7 de febrero de 2010 8:40 AM |fechaacceso=7 de febrero de 2010 |urlarchivo=https://web.archive.org/web/20100324161018/http://www.xabierpita.es/2010/02/la_crisis_tambien_ataca_a_la_b.php |fechaarchivo=24 de marzo de 2010 }}</ref>
Las provisiones exigidas por el [[Banco de España]], a los dos años de impago de viviendas sin terminar o de suelo hay que dotar el 100% del crédito, pueden no ser realistas ya que "''El suelo en el centro de las ciudades siempre vale dinero. No tiene sentido esta norma''", comenta [[Juan Ramón Quintás]], presidente de la [[Confederación Española de Cajas de Ahorros]]. Sin embargo, el [[Banco de España]] sabe que no puede aflojar demasiado porque sería acusado de laxitud, pero tampoco apretar más de la cuenta, porque podrían caer demasiadas entidades. Ese es el dilema en el primer trimestre de 2010.<ref>{{Cita web |url=http://www.xabierpita.es/2010/02/la_crisis_tambien_ataca_a_la_b.php |título=La crisis también ataca a la banca Publicado por Xabier Pita Wonenburger el 7 de febrero de 2010 8:40 AM |fechaacceso=7 de febrero de 2010 |urlarchivo=https://web.archive.org/web/20100324161018/http://www.xabierpita.es/2010/02/la_crisis_tambien_ataca_a_la_b.php |fechaarchivo=24 de marzo de 2010 }}</ref>


Adicionalmente, el aumento de la oferta ha ocasionado un descenso en el precio de los pisos en alquiler, durante 23 meses seguidos según estadísticas de febrero de 2010,<ref>[http://www.20minutos.es/noticia/631687/0/precio/alquiler/vivienda/ El precio del alquiler de vivienda usada en España acumula 23 meses de descensos]</ref> que ejerce una presión adicional sobre precio de la compra - venta.<ref>[http://www.idealista.com/news/archivo/2009/07/22/091575-caida-alquiler-podria-provocar-bajada-50-precio-pisos la caída del alquiler podría provocar una bajada del 50% del precio de los pisos]</ref>
Adicionalmente, el aumento de la oferta ha ocasionado un descenso en el precio de los pisos en alquiler, durante 23 meses seguidos según estadísticas de febrero de 2010,<ref>[http://www.20minutos.es/noticia/631687/0/precio/alquiler/vivienda/ El precio del alquiler de vivienda usada en España acumula 23 meses de descensos]</ref> que ejerce una presión adicional sobre precio de la compra - venta.<ref>{{Cita web |url=http://www.idealista.com/news/archivo/2009/07/22/091575-caida-alquiler-podria-provocar-bajada-50-precio-pisos |título=la caída del alquiler podría provocar una bajada del 50% del precio de los pisos |fechaacceso=18 de febrero de 2010 |fechaarchivo=12 de julio de 2010 |urlarchivo=https://web.archive.org/web/20100712013217/http://www.idealista.com/news/archivo/2009/07/22/091575-caida-alquiler-podria-provocar-bajada-50-precio-pisos |deadurl=yes }}</ref>


En el primer trimestre de 2014, según la Sociedad de Tasación, la vivienda se abaratará un 5% ante las exiguas ventas.<ref>[http://www.idealista.com/news/archivo/2014/01/14/0708323-la-vivienda-se-abaratara-un-5-mas-en-los-proximos-meses-ante-las-exiguas-compraventas-segun-socie La vivienda se abaratará un 5% más en los próximos meses ante las exiguas ventas], [[Idealista.com]], 14/1/2014</ref>
En el primer trimestre de 2014, según la Sociedad de Tasación, la vivienda se abaratará un 5% ante las exiguas ventas.<ref>[http://www.idealista.com/news/archivo/2014/01/14/0708323-la-vivienda-se-abaratara-un-5-mas-en-los-proximos-meses-ante-las-exiguas-compraventas-segun-socie La vivienda se abaratará un 5% más en los próximos meses ante las exiguas ventas] {{Wayback|url=http://www.idealista.com/news/archivo/2014/01/14/0708323-la-vivienda-se-abaratara-un-5-mas-en-los-proximos-meses-ante-las-exiguas-compraventas-segun-socie |date=20140119202655 }}, [[Idealista.com]], 14/1/2014</ref>


=== Desahucios y cambios en la ley hipotecaria: dación en pago ===
=== Desahucios y cambios en la ley hipotecaria: dación en pago ===
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=== Medidas para el impulso del Sector Inmobiliario en España en 2010 y 2011 ===
=== Medidas para el impulso del Sector Inmobiliario en España en 2010 y 2011 ===
La [[Medidas para el impulso del Sector Inmobiliario en España|medidas]] adoptadas hasta ahora por el [[Gobierno de España]] no han podido atajar la crisis inmobiliaria española de 2008. La supresión del [[Ministerio de la Vivienda de España|Ministerio de la Vivienda]] tuvo relación con este fracaso y a principios de [[2010]] el [[Ministerio de Fomento de España|Ministerio de Fomento]] plantea acompañar al sector en su paulatina normalización, creando una ''Comisión de Trabajo para el impulso del Sector Inmobiliario''.<ref>[https://web.archive.org/web/20110122004736/http://www.fomento.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/GABINETE_COMUNICACION/OFICINA_DE_PRENSA/NOTICIAS1/2011/ENERO/110119-01.htm José Blanco analiza la situación de la vivienda con los sectores inmobiliario y financiero - Sala de prensa - Ministerio de Fomento]</ref> El gobierno acordó bajar el IVA para las nuevas viviendas con el objeto de ayudar a los bancos a sacar al mercado en inmenso stock de viviendas de promotores y constructores<ref>[http://inmobiliaria.elpais.com/articulo/Inmobiliaria/Gobierno/ayuda/banca/rebaja/IVA/venta/vivienda//20110820claclainm_1/Tes El Gobierno ayuda a la banca con una rebaja del IVA para venta de vivienda, El tipo baja del 8% al 4%, estará en vigor hasta diciembre y persigue facilitar que las entidades financieras den salida a su abultada cartera inmobiliaria]</ref> pero no resulta efectivo.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/recuperacion/venta/viviendas/frena/junio/pese/IVA/elpepueco/20100810elpepueco_1/Tes La recuperación en la venta de viviendas se frena en junio pese al IVA]</ref> Algunas comunidades introducen la deducción por compra de vivienda nueva en la declaración de IRPF en los tramos autonómicos con el objeto de ayudar a bancos, promotores y constructores ante el inmenso stock que sigue vacío.<ref>[http://www.diariodeburgos.es/noticia.cfm/Local/20110930/sector/promotor/aplaude/deduccion/75/compra/vivienda/nueva/27D90CCE-B63A-EAC4-3A238D9985BFEB0C?navrss La Junta de Castilla y León ha decidido aplicar con carácter retroactivo desde el 1 de septiembre esta bonificación, que complementará a la rebaja del IVA del 8% al 4% que estará vigente hasta el próximo 31 de diciembre, Diario de Burgos, 30/9/2011</ref>
La medidas adoptadas hasta ahora por el [[Gobierno de España]] no han podido atajar la crisis inmobiliaria española de 2008. La supresión del [[Ministerio de la Vivienda de España|Ministerio de la Vivienda]] tuvo relación con este fracaso y a principios de 2010 el [[Ministerio de Fomento de España|Ministerio de Fomento]] plantea acompañar al sector en su paulatina normalización, creando una ''Comisión de Trabajo para el impulso del Sector Inmobiliario''.<ref>[https://web.archive.org/web/20110122004736/http://www.fomento.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/GABINETE_COMUNICACION/OFICINA_DE_PRENSA/NOTICIAS1/2011/ENERO/110119-01.htm José Blanco analiza la situación de la vivienda con los sectores inmobiliario y financiero - Sala de prensa - Ministerio de Fomento]</ref> El gobierno acordó bajar el IVA para las nuevas viviendas con el objeto de ayudar a los bancos a sacar al mercado en inmenso stock de viviendas de promotores y constructores<ref>[http://inmobiliaria.elpais.com/articulo/Inmobiliaria/Gobierno/ayuda/banca/rebaja/IVA/venta/vivienda//20110820claclainm_1/Tes El Gobierno ayuda a la banca con una rebaja del IVA para venta de vivienda, El tipo baja del 8% al 4%, estará en vigor hasta diciembre y persigue facilitar que las entidades financieras den salida a su abultada cartera inmobiliaria]</ref> pero no resulta efectivo.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/recuperacion/venta/viviendas/frena/junio/pese/IVA/elpepueco/20100810elpepueco_1/Tes La recuperación en la venta de viviendas se frena en junio pese al IVA]</ref> Algunas comunidades introducen la deducción por compra de vivienda nueva en la declaración de IRPF en los tramos autonómicos con el objeto de ayudar a bancos, promotores y constructores ante el inmenso stock que sigue vacío.<ref>[http://www.diariodeburgos.es/noticia.cfm/Local/20110930/sector/promotor/aplaude/deduccion/75/compra/vivienda/nueva/27D90CCE-B63A-EAC4-3A238D9985BFEB0C?navrss La Junta de Castilla y León ha decidido aplicar con carácter retroactivo desde el 1 de septiembre esta bonificación, que complementará a la rebaja del IVA del 8% al 4% que estará vigente hasta el próximo 31 de diciembre], Diario de Burgos, 30/9/2011</ref>


=== Perspectivas negativas ===
=== Perspectivas negativas ===
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==== Disminución de la población española ====
==== Disminución de la población española ====
{{AP|Evolución demográfica moderna de España}}
{{AP|Evolución demográfica moderna de España}}
En octubre de 2011 el [[Instituto Nacional de Estadística (España)|INE]] publicó los datos sobre la disminución de la [[población española]] en 27&nbsp;771 habitantes desde enero a julio de 2011. Además hizo pública los datos sobre la proyección sobre la población e España para próxima década que auguran, de mantenerse la tendencia demográfica, un decremento del 1,2 % de la población hasta 2021, es decir una disminución de más de 500&nbsp;000 habiltantes, quedando en esa fecha en 45,6 millones de habitantes.<ref name=INE2021poblacionEspana>[http://www.elpais.com/articulo/sociedad/Espana/perdera/medio/millon/habitantes/proxima/decada/mantiene/tendencia/demografica/elpepusoc/20111007elpepusoc_4/Tes España perderá medio millón de habitantes en la próxima década si se mantiene la tendencia demográfica. El país ha perdido 27.771 habitantes hasta el pasado julio, según el INE.- El cambio se debe a una revolución en los movimientos de las personas: la emigración supera a la inmigración. 7/10/201, ''El País'']</ref>
En octubre de 2011 el [[Instituto Nacional de Estadística (España)|INE]] publicó los datos sobre la disminución de la [[población española]] en 27&nbsp;771 habitantes desde enero a julio de 2011. Además hizo pública los datos sobre la proyección sobre la población e España para próxima década que auguran, de mantenerse la tendencia demográfica, un decremento del 1,2 % de la población hasta 2021, es decir una disminución de más de 500&nbsp;000 habitantes, quedando en esa fecha en 45,6 millones de habitantes.<ref name=INE2021poblacionEspana>[http://www.elpais.com/articulo/sociedad/Espana/perdera/medio/millon/habitantes/proxima/decada/mantiene/tendencia/demografica/elpepusoc/20111007elpepusoc_4/Tes España perderá medio millón de habitantes en la próxima década si se mantiene la tendencia demográfica. El país ha perdido 27.771 habitantes hasta el pasado julio, según el INE.- El cambio se debe a una revolución en los movimientos de las personas: la emigración supera a la inmigración. 7/10/201, ''El País'']</ref>


Para José Luis Jimeno, experto inmobiliario y presidente de la consultora inmobiliaria Noteges ''El boom nunca volverá'' y una de sus causas principales, es el factor demográfico: "Los españoles del [[baby boom]] fuimos en masa a la mili, después a la universidad y después a comprar casa", pero esa situación habría finalizado hace años, además la tasa de nacimientos en España se ha estancado. A la opinión de Jimeno hay que añadir que la inmigración también se ha estancadao e incluso se está produciendo una nueva emigración en busca de trabajo.<ref>[http://www.cincodias.com/articulo/empresas/predicador-inmobiliario-avisa-boom-volvera/20120211cdscdsemp_2/ El predicador inmobiliario avisa: "El boom nunca volverá", ''Cinco Días'', 12/2/2012]</ref>
Para José Luis Jimeno, experto inmobiliario y presidente de la consultora inmobiliaria Noteges ''El boom nunca volverá'' y una de sus causas principales, es el factor demográfico: "Los españoles del [[baby boom]] fuimos en masa a la mili, después a la universidad y después a comprar casa", pero esa situación habría finalizado hace años, además la tasa de nacimientos en España se ha estancado. A la opinión de Jimeno hay que añadir que la inmigración también se ha estancado e incluso se está produciendo una nueva emigración en busca de trabajo.<ref>[http://www.cincodias.com/articulo/empresas/predicador-inmobiliario-avisa-boom-volvera/20120211cdscdsemp_2/ El predicador inmobiliario avisa: "El boom nunca volverá", ''Cinco Días'', 12/2/2012]</ref>


==== Aumento del desempleo en España ====
==== Aumento del desempleo en España ====
{{AP|Desempleo en España}}
{{AP|Desempleo en España}}
El fuerte crecimiento del desempleo en España en los últimos años incide de manera clara en la demanda de viviendas. Según la [[Encuesta de Población Activa]] correspondiente al primer trimestre de [[2011]], la cifra de desempleados en el país era de 4.833.700, con una tasa de desempleo del 20,89%.<ref name = "EPA">{{cita web| título = EPA Segundo Trimestre 2011| url = http://www.ine.es/daco/daco42/daco4211/epa0211.pdf | fechaacceso = 6 de agosto de 2011 | idioma = español | autor = [[Instituto Nacional de Estadística (España)|INE]]}}</ref> Desde 2009 España tiene la máxima [[tasa]] de [[desempleo]] del [[primer mundo]] (véase el [[Anexo: Países por desempleo]]). La tasa de desempleo juvenil en España es del 43,61%.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/Paro/juvenil/exito/fracaso/anos/elpepueco/20110126elpepueco_7/Tes Paro juvenil, del éxito al fracaso en cuatro años] - [[El País]]</ref>
El fuerte crecimiento del desempleo en España en los últimos años incide de manera clara en la demanda de viviendas. Según la [[Encuesta de Población Activa]] correspondiente al primer trimestre de 2011, la cifra de desempleados en el país era de 4.833.700, con una tasa de desempleo del 20,89%.<ref name = "EPA">{{cita web| título = EPA Segundo Trimestre 2011| url = http://www.ine.es/daco/daco42/daco4211/epa0211.pdf | fechaacceso = 6 de agosto de 2011 | idioma = español | autor = [[Instituto Nacional de Estadística (España)|INE]]}}</ref> Desde 2009 España tiene la máxima tasa de [[desempleo]] del [[primer mundo]] (véase el [[Anexo:Países por desempleo]]). La tasa de desempleo juvenil en España es del 43,61%.<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/Paro/juvenil/exito/fracaso/anos/elpepueco/20110126elpepueco_7/Tes Paro juvenil, del éxito al fracaso en cuatro años] - [[El País]]</ref>


=== Crisis hipotecaria española de 2012 ===
=== Crisis hipotecaria española de 2012 ===
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==== Desahucios ====
==== Desahucios ====
{{VT|Plataforma de Afectados por la Hipoteca|Desahucios en España durante la crisis económica}}
{{VT|Plataforma de Afectados por la Hipoteca|Desahucios en España durante la crisis económica}}
La crisis hipotecaria se agudiza en el año 2012, tanto por la constatación del grado de deterioro de las entidades financieras españolas como por el incremento en el número de desalojos y el dramatismo de los suicidios motivados por los desahucios<ref>[http://www.lavanguardia.com/sucesos/20101111/54067710058/un-padre-de-familia-a-punto-de-ser-desahuciado-se-ahorca-en-plena-calle.html Un padre de familia a punto de ser desahuciado se ahorca en plena calle, La Vanguardia, 11/11/2010]</ref><ref>[https://web.archive.org/web/20130522101119/http://enfocant.net/noticia/un-home-se-su-cida-lhospitalet-de-llobregat-un-desnonament Un home se suïcida a L'Hospitalet de Llobregat per un desnonament], enfocant, 12/11/2010</ref><ref name=Granada/><ref name=isabel>[http://www.alertadigital.com/2012/07/29/alarmante-incremento-del-numero-de-suicidios-en-espana-motivados-por-la-crisis-y-silenciados-por-los-medios/ Alarmante incremento del número de suicidios en España motivados por la crisis y silenciados por los medios], [[AlertaDigital]], 2012</ref><ref>{{Cita web |url=http://www.noticiasgrancanaria.com/2012/10/se-suicida-por-desahucio-un-joven-en.html |título=Se suicida por desahucio un joven en Las Palmas de Gran Canaria, 25/10/2012 |fechaacceso=14 de noviembre de 2012 |urlarchivo=https://web.archive.org/web/20121112084404/http://www.noticiasgrancanaria.com/2012/10/se-suicida-por-desahucio-un-joven-en.html |fechaarchivo=12 de noviembre de 2012 }}</ref><ref>{{Cita web |url=http://www.redescristianas.net/2012/10/31/yo-si-quiero-saber-cuantos-suicidios-hay-en-espana-y-sus-causasluis-angel-aguilar/ |título=Yo SÍ quiero saber cuántos suicidios hay en España y sus causas, Luís Ángel Aguilar, Redes Cristianas, 31/10/2012 |fechaacceso=14 de noviembre de 2012 |urlarchivo=https://web.archive.org/web/20121105045145/http://www.redescristianas.net/2012/10/31/yo-si-quiero-saber-cuantos-suicidios-hay-en-espana-y-sus-causasluis-angel-aguilar/ |fechaarchivo=5 de noviembre de 2012 |=http://www.redescristianas.net/2012/10/31/yo-si-quiero-saber-cuantos-suicidios-hay-en-espana-y-sus-causasluis-angel-aguilar/ }}</ref><ref name=Granada>[http://www.publico.es/espana/444422/un-hombre-se-suicida-en-granada-horas-antes-de-ser-desahuciado Un hombre se suicida en Granada horas antes de ser desahuciado, Público, 25/10/2012]</ref><ref>[http://www.teinteresa.es/sucesos/hombre-ahorca-Granada-desahuciado-vivienda_0_798520774.html Los amigos de José Miguel Domingo consternados por su suicidio, te.interesa.es, 25/10/2012]</ref><ref>[http://politica.elpais.com/politica/2012/11/09/actualidad/1352498070_707753.html “Esto tiene que solucionarse cuanto antes”, El País, 9/11/2012]</ref><ref>[http://afectadosporlahipoteca.wordpress.com/2012/11/09/un-nuevo-crimen-fruto-del-genocidiofinanciero-paremos-los-desahucios-ya/ Un nuevo crimen fruto del #GenocidioFinanciero. Paremos los desahucios YA!, 9/11/2012]</ref><ref>[http://politica.elpais.com/politica/2012/11/09/actualidad/1352452631_706772.html Una exedil socialista se suicida cuando iba a ser desahuciada de su vivienda], [[El País (España)|El País]], 9/11/2012</ref>
La crisis hipotecaria se agudiza en el año 2012, tanto por la constatación del grado de deterioro de las entidades financieras españolas como por el incremento en el número de desalojos y el dramatismo de los suicidios motivados por los desahucios<ref>[http://www.lavanguardia.com/sucesos/20101111/54067710058/un-padre-de-familia-a-punto-de-ser-desahuciado-se-ahorca-en-plena-calle.html Un padre de familia a punto de ser desahuciado se ahorca en plena calle, La Vanguardia, 11/11/2010]</ref><ref>[https://web.archive.org/web/20130522101119/http://enfocant.net/noticia/un-home-se-su-cida-lhospitalet-de-llobregat-un-desnonament Un home se suïcida a L'Hospitalet de Llobregat per un desnonament], enfocant, 12/11/2010</ref><ref name=Granada/><ref name="isabel">[http://www.alertadigital.com/2012/07/29/alarmante-incremento-del-numero-de-suicidios-en-espana-motivados-por-la-crisis-y-silenciados-por-los-medios/ Alarmante incremento del número de suicidios en España motivados por la crisis y silenciados por los medios], [[AlertaDigital]], 2012</ref><ref>{{Cita web |url=http://www.noticiasgrancanaria.com/2012/10/se-suicida-por-desahucio-un-joven-en.html |título=Se suicida por desahucio un joven en Las Palmas de Gran Canaria, 25/10/2012 |fechaacceso=14 de noviembre de 2012 |urlarchivo=https://web.archive.org/web/20121112084404/http://www.noticiasgrancanaria.com/2012/10/se-suicida-por-desahucio-un-joven-en.html |fechaarchivo=12 de noviembre de 2012 }}</ref><ref>{{Cita web |url=http://www.redescristianas.net/2012/10/31/yo-si-quiero-saber-cuantos-suicidios-hay-en-espana-y-sus-causasluis-angel-aguilar/ |título=Yo SÍ quiero saber cuántos suicidios hay en España y sus causas, Luís Ángel Aguilar, Redes Cristianas, 31/10/2012 |fechaacceso=14 de noviembre de 2012 |urlarchivo=https://web.archive.org/web/20121105045145/http://www.redescristianas.net/2012/10/31/yo-si-quiero-saber-cuantos-suicidios-hay-en-espana-y-sus-causasluis-angel-aguilar/ |fechaarchivo=5 de noviembre de 2012 |url=http://www.redescristianas.net/2012/10/31/yo-si-quiero-saber-cuantos-suicidios-hay-en-espana-y-sus-causasluis-angel-aguilar/ }}</ref><ref name=Granada>[http://www.publico.es/espana/444422/un-hombre-se-suicida-en-granada-horas-antes-de-ser-desahuciado Un hombre se suicida en Granada horas antes de ser desahuciado, Público, 25/10/2012]</ref><ref>[http://www.teinteresa.es/sucesos/hombre-ahorca-Granada-desahuciado-vivienda_0_798520774.html Los amigos de José Miguel Domingo consternados por su suicidio, te.interesa.es, 25/10/2012]</ref><ref>[http://politica.elpais.com/politica/2012/11/09/actualidad/1352498070_707753.html “Esto tiene que solucionarse cuanto antes”, El País, 9/11/2012]</ref><ref>[http://afectadosporlahipoteca.wordpress.com/2012/11/09/un-nuevo-crimen-fruto-del-genocidiofinanciero-paremos-los-desahucios-ya/ Un nuevo crimen fruto del #GenocidioFinanciero. Paremos los desahucios YA!, 9/11/2012]</ref><ref>[http://politica.elpais.com/politica/2012/11/09/actualidad/1352452631_706772.html Una exedil socialista se suicida cuando iba a ser desahuciada de su vivienda], [[El País (España)|El País]], 9/11/2012</ref>


==== Nacionalizaciones y rescates bancarios ====
==== Nacionalizaciones y rescates bancarios ====
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=== Crisis hipotecaria española en 2013 ===
=== Crisis hipotecaria española en 2013 ===
La firma de hipotecas en España tuvo su máximo en el año 2006, desde entonces su caída ha sido continuada. En 2012 se firmaron 274.715 créditos para la compra de una vivienda, el nivel más bajo desde que estalló la burbuja inmobiliaria en 2007. La caída es del 32,74% en 2012 respecto a 2011.<ref>[http://economia.elpais.com/economia/2013/02/26/agencias/1361866247_273756.html La firma de hipotecas se hunde en 2012 hasta el nivel más bajo de toda la crisis, El País, 26/2/2013]</ref> Las perspectivas para el año 2013 son, en general sombrías, ya que una serie de factores inciden en el estancamiento de la demanda de viviendas: alto [[desempleo en España|desempleo]] (más del 25%), dificultad de financiación, previsible aumento de los tipos de interés, subida de impuestos a la vivienda y fin de la desgravación fiscal por vivienda, aumento del alquiler, posible influciencia del banco malo -[[sareb]]-, datos poblacionales -baja natalidad y emigración-.<ref>[http://www.idealista.com/news/archivo/2013/01/23/0569995-7-factores-que-indican-que-el-precio-de-la-vivienda-seguira-a-la-baja 7 factores que presionan a la baja el precio de la vivienda, en Idealista.com, 23/1/2013]</ref> Autores como [[Borja Mateo]] indican que continuará el estancamiento y continuarán las bajadas de precios algunos años más.<ref>[http://www.estrategiasdeinversion.com/videos4/20121106/2013-sera-ano-batacazo-precios-pisos Borja Mateo: 2013 será el año del batacazo de los precios de los pisos, Borja Mateo, en estrategiasdeinversion.com] {{Wayback|url=http://www.estrategiasdeinversion.com/videos4/20121106/2013-sera-ano-batacazo-precios-pisos |date=20131006042459 }}</ref><ref>[http://www.lavanguardia.com/economia/20111123/54238435681/borja-mateo-economista-comprar-piso-2015.html Borja Mateo: Hasta el 2015 no será un buen momento para comprarse un piso, en La Vanguardia, 23/11/2011]</ref><ref>[http://www.eitb.com/es/audios/detalle/1202608/audio-entrevista-al-analista-economico-borja-mateo/ Audio, Borja Mateo: 'El año 2013 va a ser el más duro', en Radio Euskadi, 18/12/2012]</ref><ref>[http://www.tv3.cat/videos/4422251/Borja-Mateo-com-sobreviure-al-crac-immobiliari Video, en TV3: Borja Mateo: com sobreviure al crac immobiliari, Televisió de Catalunya]</ref>
La firma de hipotecas en España tuvo su máximo en el año 2006, desde entonces su caída ha sido continuada. En 2012 se firmaron 274.715 créditos para la compra de una vivienda, el nivel más bajo desde que estalló la burbuja inmobiliaria en 2007. La caída es del 32,74% en 2012 respecto a 2011.<ref>[http://economia.elpais.com/economia/2013/02/26/agencias/1361866247_273756.html La firma de hipotecas se hunde en 2012 hasta el nivel más bajo de toda la crisis, El País, 26/2/2013]</ref> Las perspectivas para el año 2013 son, en general sombrías, ya que una serie de factores inciden en el estancamiento de la demanda de viviendas: alto [[desempleo en España|desempleo]] (más del 25%), dificultad de financiación, previsible aumento de los tipos de interés, subida de impuestos a la vivienda y fin de la desgravación fiscal por vivienda, aumento del alquiler, posible influencia del banco malo -[[Sareb]]-, datos poblacionales -baja natalidad y emigración-.<ref>{{Cita web |url=http://www.idealista.com/news/archivo/2013/01/23/0569995-7-factores-que-indican-que-el-precio-de-la-vivienda-seguira-a-la-baja |título=7 factores que presionan a la baja el precio de la vivienda, en Idealista.com, 23/1/2013 |fechaacceso=26 de febrero de 2013 |fechaarchivo=6 de octubre de 2013 |urlarchivo=https://web.archive.org/web/20131006010532/http://www.idealista.com/news/archivo/2013/01/23/0569995-7-factores-que-indican-que-el-precio-de-la-vivienda-seguira-a-la-baja |deadurl=yes }}</ref> Autores como [[Borja Mateo]] indican que continuará el estancamiento y continuarán las bajadas de precios algunos años más.<ref>[http://www.estrategiasdeinversion.com/videos4/20121106/2013-sera-ano-batacazo-precios-pisos Borja Mateo: 2013 será el año del batacazo de los precios de los pisos, Borja Mateo, en estrategiasdeinversion.com] {{Wayback|url=http://www.estrategiasdeinversion.com/videos4/20121106/2013-sera-ano-batacazo-precios-pisos |date=20131006042459 }}</ref><ref>[http://www.lavanguardia.com/economia/20111123/54238435681/borja-mateo-economista-comprar-piso-2015.html Borja Mateo: Hasta el 2015 no será un buen momento para comprarse un piso, en La Vanguardia, 23/11/2011]</ref><ref>{{Cita web |url=http://www.eitb.com/es/audios/detalle/1202608/audio-entrevista-al-analista-economico-borja-mateo/ |título=Audio, Borja Mateo: 'El año 2013 va a ser el más duro', en Radio Euskadi, 18/12/2012 |fechaacceso=26 de febrero de 2013 |fechaarchivo=22 de enero de 2013 |urlarchivo=https://web.archive.org/web/20130122171326/http://www.eitb.com/es/audios/detalle/1202608/audio-entrevista-al-analista-economico-borja-mateo/ |deadurl=yes }}</ref><ref>[http://www.tv3.cat/videos/4422251/Borja-Mateo-com-sobreviure-al-crac-immobiliari Video, en TV3: Borja Mateo: com sobreviure al crac immobiliari, Televisió de Catalunya]</ref>


==== Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 ====
==== Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 ====
{{AP|Ley hipotecaria (España)|Dación en pago|Plataforma de afectados por la hipoteca}}
{{AP|Ley hipotecaria (España)|Dación en pago|Plataforma de afectados por la hipoteca}}
El [[14 de marzo]] de 2013 el [[Tribunal de Justicia de la Unión Europea]] (TUE) dictaminó que las [[Ley hipotecaria (España)|leyes españolas sobre desahucios]] no garantiza a los ciudadanos una protección suficiente frente a cláusulas abusivas en las hipotecas y vulnera, por tanto, la normativa comunitaria, en concreto la ''Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993 sobre protección a los consumidores''. La sentencia del [[Tribunal Europeo de Luxemburgo]] se dicta en respuesta a una cuestión presentada por el juzgado mercantil de Barcelona, en concreto por el juez [[José María Fernández Seijo]], a instancia del abogado [[Dionisio Moreno]].<ref>[http://politica.elpais.com/politica/2012/11/30/actualidad/1354283702_862967.html “El Gobierno se ha asustado a la hora de cambiar la legislación hipotecaria”, 30/10/2012, El País]</ref> ante la imposibilidad de paralizar un desahucio que presenta la legislación española. Según la sentencia los desahucios podrán paralizase por el juez en cumplimiento de la normativa comunitaria indicada.<ref>[http://ep00.epimg.net/descargables/2013/03/14/86c95cbd99c524963eb46091794c9519.pdf Sentencia del Tribunal de Justicia de Luxemburgo (Sala Primera), 14 de marzo de 2013, en El País]</ref><ref>[http://politica.elpais.com/politica/2013/03/14/actualidad/1363248602_932663.html El Tribunal de Justicia europeo considera abusiva la ley española sobre desahucios, 14/3/2013, El País]</ref><ref>[http://www.publico.es/452131/la-justicia-europea-dictamina-que-la-ley-espanola-de-desahucios-vulnera-las-normas-de-la-ue La justicia europea dictamina que la ley española de desahucios vulnera las normas de la UE, Público, 14 de marzo de 2013]</ref><ref>[http://vivecoruna.blogspot.com.es/2011/11/dudas-sobre-el-desahucio.html Dudas sobre el desahucio, 14/11/2011]</ref>
El 14 de marzo de 2013 el [[Tribunal de Justicia de la Unión Europea]] (TUE) dictaminó que las [[Ley hipotecaria (España)|leyes españolas sobre desahucios]] no garantiza a los ciudadanos una protección suficiente frente a cláusulas abusivas en las hipotecas y vulnera, por tanto, la normativa comunitaria, en concreto la ''Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993 sobre protección a los consumidores''. La sentencia del [[Tribunal Europeo de Luxemburgo]] se dicta en respuesta a una cuestión presentada por el juzgado mercantil de Barcelona, en concreto por el juez [[José María Fernández Seijo]], a instancia del abogado [[Dionisio Moreno]].<ref>[http://politica.elpais.com/politica/2012/11/30/actualidad/1354283702_862967.html “El Gobierno se ha asustado a la hora de cambiar la legislación hipotecaria”, 30/10/2012, El País]</ref> ante la imposibilidad de paralizar un desahucio que presenta la legislación española. Según la sentencia los desahucios podrán paralizase por el juez en cumplimiento de la normativa comunitaria indicada.<ref>[http://ep00.epimg.net/descargables/2013/03/14/86c95cbd99c524963eb46091794c9519.pdf Sentencia del Tribunal de Justicia de Luxemburgo (Sala Primera), 14 de marzo de 2013, en El País]</ref><ref>[http://politica.elpais.com/politica/2013/03/14/actualidad/1363248602_932663.html El Tribunal de Justicia europeo considera abusiva la ley española sobre desahucios, 14/3/2013, El País]</ref><ref>[http://www.publico.es/452131/la-justicia-europea-dictamina-que-la-ley-espanola-de-desahucios-vulnera-las-normas-de-la-ue La justicia europea dictamina que la ley española de desahucios vulnera las normas de la UE, Público, 14 de marzo de 2013]</ref><ref>[http://vivecoruna.blogspot.com.es/2011/11/dudas-sobre-el-desahucio.html Dudas sobre el desahucio, 14/11/2011]</ref>


==== Caída en el precio de la vivienda en 2013 ====
==== Caída en el precio de la vivienda en 2013 ====
A finales de 2013 el precio de la vivienda habría acumulado una caída del 45% desde el comienzo de la crisis en 2007, considerando además que el coste de la vivienda no habría tocado suelo.<ref>[http://noticias.pisos.com/noticias/estadisticas/el-precio-medio-de-la-vivienda-en-espana-ya-bajado-un-45-desde-2007/ El precio medio de la vivienda en España ya bajado un 45% desde 2007] {{Wayback|url=http://noticias.pisos.com/noticias/estadisticas/el-precio-medio-de-la-vivienda-en-espana-ya-bajado-un-45-desde-2007/ |date=20140117002751 }}, Pisos.com, 14/1/2014</ref> España fue el país del mundo donde más cayó el precio de la vivienda. En el tercer trimestre de 2013 el valor de los pisos en España cayó un 9,46% respecto al tercer trimestre de 2012.<ref>[http://www.idealista.com/news/archivo/2014/01/09/0706449-espana-lidera-de-nuevo-la-caida-del-precio-de-la-vivienda-en-el-mundo España lidera de nuevo la caída del precio de la vivienda en el mundo], idealista.com, 9/1/2014</ref>
A finales de 2013 el precio de la vivienda habría acumulado una caída del 45% desde el comienzo de la crisis en 2007, considerando además que el coste de la vivienda no habría tocado suelo.<ref>[http://noticias.pisos.com/noticias/estadisticas/el-precio-medio-de-la-vivienda-en-espana-ya-bajado-un-45-desde-2007/ El precio medio de la vivienda en España ya bajado un 45% desde 2007] {{Wayback|url=http://noticias.pisos.com/noticias/estadisticas/el-precio-medio-de-la-vivienda-en-espana-ya-bajado-un-45-desde-2007/ |date=20140117002751 }}, Pisos.com, 14/1/2014</ref> España fue el país del mundo donde más cayó el precio de la vivienda. En el tercer trimestre de 2013 el valor de los pisos en España cayó un 9,46% respecto al tercer trimestre de 2012.<ref>[http://www.idealista.com/news/archivo/2014/01/09/0706449-espana-lidera-de-nuevo-la-caida-del-precio-de-la-vivienda-en-el-mundo España lidera de nuevo la caída del precio de la vivienda en el mundo] {{Wayback|url=http://www.idealista.com/news/archivo/2014/01/09/0706449-espana-lidera-de-nuevo-la-caida-del-precio-de-la-vivienda-en-el-mundo |date=20140118175937 }}, idealista.com, 9/1/2014</ref>


=== Crisis hipotecaria española de 2014 ===
=== Crisis hipotecaria española de 2014 ===
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== Véase también ==
== Véase también ==
* [[Crisis española de 2008-2014]]
* [[Crisis de la deuda soberana en Grecia]]
* [[Crisis de la deuda soberana en Grecia]]
* [[Burbuja inmobiliaria global]]
* [[Burbuja inmobiliaria global]]

Revisión actual - 11:55 11 abr 2024

Este artículo trata sobre la crisis inmobiliaria. Para la crisis posterior, véase Crisis económica española (2008-2014).

La expresión crisis inmobiliaria española iniciada en 2008 hace referencia al conjunto de indicadores económicos (caída brusca del precio de la vivienda en España, escasez de créditos, etc) que, con toda virulencia en 2010, evidenciarían el deterioro de expectativas inmobiliarias y de la industria de la construcción en España[1]​ en el contexto de una crisis económica mundial y la burbuja inmobiliaria en España. Tales indicadores serían, principalmente, el descenso de unidades vendidas, la caída acusada del precio de la vivienda (más o menos pronunciada dependiendo de la región) y el aumento de empresas promotoras y constructoras declaradas en quiebra o con dificultades financieras. España, pese a todo, no sería el único país afectado.[2]​ La crisis se ha extendido a otros ámbitos, dando lugar a la crisis española de 2008-2014.

Antecedentes

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Urbanización de Seseña, en la provincia de Toledo. La construcción de macrourbanizaciones hizo crecer desmesuradamente el stock de viviendas. En 2013 se ha planteado que muchas de las casas que no puedan ser vendidas sean destruidas.
El crecimiento de la urbanización costera ha sido espectacular, y en muchos casos no ha respetado al medio ambiente y costero. En la foto Benidorm, en la provincia de Alicante.
Artículos principales: Burbuja inmobiliaria en España y Revolución silenciosa.

Desde aproximadamente 1985 la industria de la construcción española había experimentado una notable expansión. No solo se trataba de una burbuja económica clásica; formaba parte de la llamada burbuja inmobiliaria global, con la especialidad de que, en España, se constituyó en su locomotora económica estructural. Según algunos autores[3]​ la sesgada información económica habría generado expectativas irreales de revalorización, aumento de precios y sobreoferta. El incremento de precios habría sido un fenómeno común a todos los países industrializados, si bien con variantes regionales,[4]​ y habría ido parejo a la expansión del crédito.

El fenómeno español se habría caracterizado por un aumento notable de viviendas construidas y un crecimiento sin precedentes de la deuda hipotecaria, así como un incremento de la importancia de la construcción en el PIB y un crecimiento del empleo en el sector. Como contrapartida, hubo un incremento de los precios de la vivienda muy por encima del IPC.[5]​

Inicios de la crisis 2006, 2007 y 2008

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Artículo principal: Crisis de las hipotecas subprime

En otoño de 2006 tiene lugar la inflexión en el avance del crédito hipotecario y los precios comienzan a caer (cfr., la revista Inversión ocupa toda su portada con un categórico "Sí bajan"). Los acelerantes de la crisis parecen haber sido varios. Entre los factores coyunturales parece estar la crisis hipotecaria iniciada en agosto de 2007 en Estados Unidos, que se tradujo en una contracción del crédito, y el continuo incremento del euribor desde el BCE, lo que generó un aumento de las cuotas hipotecarias, que en España son en un 98% a interés variable, lo que podría haber terminado afectando al consumo,[6]​ y, en todo caso, a la confianza de los consumidores. Por otro lado, el estrangulamiento del mercado de crédito habría dejado sin financiación a las empresas dedicadas a la construcción que, teniendo numerosas obras en proceso, no habrían encontrado una vía de crédito debido al endurecimiento de las condiciones de refinanciación,[7]​ lo que agravaría la situación en un sector con un elevado grado de apalancamiento.

Entre los factores estructurales estarían, según algunos, la especulación, el desajuste entre la oferta y la demanda, incapaz de asumir los elevados precios de los inmuebles, así como la falta de flexibilidad del mercado inmobiliario, con dificultades para adaptarse rápidamente a los cambios del mercado (pues entre el inicio de una obra y su venta pueden pasar hasta dos años).

El empresario inmobiliario, Eduardo Molet, considera que el inicio de la crisis inmobiliaria en España fue el día 30 de junio de 2006 coincidiendo con una carta que el Banco de España envió a todos los bancos amenazando con medidas drásticas si seguían dando hipotecas como hasta entonces.

Desarrollo

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Edificios inacabados por causa de la crisis en La Coruña.

Ya a finales de 2007 las noticias del sector inmobiliario español comienzan a describir los síntomas de lo que podría ser una crisis: bajadas de visados, preventas, ventas e hipotecas.[8]​

Viviendas de segunda residencia inacabadas, cerca de Valencia. Muchos proyectos se abandonaron ante la imposibilidad de financiarlos o venderlos.

En el primer trimestre de 2008 las principales empresas de la construcción vieron reducir sus ventas un 72%,[9]​ pasando a ingresar 20 millones de euros, en contraste con los 500 del mismo periodo de 2007. Desde principios de 2008 los principales medios de comunicación dan por segura una grave crisis en el sector de la construcción, augurando la propia patronal del sector bajadas de precio del orden del 8%.[10]​ Por su parte, el sector de la compraventa de suelo experimentó, durante el primer cuatrimestre de 2008 una fuerte contracción, con un descenso de las ventas de cerca del 100%[11]​ En concreto, se habla de un "desplome" del mercado inmobiliario[12]​ en un contexto de crisis financiera nacional e internacional.[13]​

El 15 de mayo la Red de Inmobiliarias Don Piso, una de las que habían llegado a ser más grandes al calor del boom inmobiliario llegando a tener 400 oficinas propias o franquiciadas, cierra todas sus oficinas y despide al 100% de su plantilla tras registrar una caída de ventas del 66%.[14]​

Como colofón de la crisis, la principal inmobiliaria del país (Martinsa-Fadesa) se declara en quiebra el 14 de julio, protagonizando la mayor suspensión de pagos de la historia económica de España.[15]​ Se estima que la deuda del grupo es de más de 7.000 millones de euros. Las dos entidades financieras con más exposición a la suspensión de pagos de Martinsa-Fadesa son Caja Madrid, con 900 millones de Euros y el Banco Popular con 400 millones de Euros

Durante el año 2009 el desplome de ventas[16]​ y precios[17]​ continúa agravándose, lo que es ya reconocido abiertamente por todos los implicados como un fuerte ajuste del mercado de la construcción.

La crisis inmobiliaria, en todo caso, tiene lugar en medio de una desaceleración general de la economía, tanto a nivel internacional como español, en lo que podría ser el inicio de una recesión económica.[18]​

Primeras medidas

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Como forma de incentivar el alquiler el gobierno español ha dispuesto una serie de ayudas directas al alquiler, efectivas desde enero de 2008,[19]​ y ha acelerado las licitaciones para reactivar el sector a través de la obra pública.[20]​ Si bien desde la banca y desde la industria de la construcción se ha sugerido que el gobierno debe actuar directamente sobre el sector para rescatarlo, llegando a reclamar el uso de la reserva de la Seguridad Social y el Fondo de Pensiones[21]​ (pues la crisis financiera y la crisis inmobiliaria aparecen entrelazadas) el gobierno, por boca de su Ministro de Economía, ha rechazado la idea, afirmando que "no se debe impedir artificialmente el ajuste [de la industria de la construcción]".[22]​ Así mismo, se ha sugerido convertir la vivienda de oferta libre en vivienda de protección oficial.

Consecuencias iniciales

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Entre las principales consecuencias está un aumento del desempleo[23]​ y la consecuente contracción del consumo. Así mismo, el sector de la construcción se resiente, cerrando hasta la mitad de las agencias inmobiliarias[24]​ y llevando a la quiebra gran número de empresas constructoras,[25]​ suponiendo también enormes dificultades para los consorcios inmobiliarios.[26]​

Desde el punto de vista financiero y bancario, el derrumbe inmobiliario español compromete la estabilidad de las entidades financieras, provocando fusiones para garantizar la supervivencia de alguna de ellas,[27]​ obligando a otras a bloquear el reintegro de las inversiones de determinados fondos inmobiliarios[28]​ e incluso convirtiendo a los bancos y cajas de ahorro en improvisadas agencias inmobiliarias.[29]​

La primera entidad financiera española en serias dificultades por causa de la crisis inmobiliaria fue la Caja Castilla-La Mancha, intervenida por el Banco de España el domingo 29 de marzo de 2009, siendo cesada a toda su dirección y amparándose los depósitos de la caja con el Fondo de Garantía de Depósitos para cubrir la falta de liquidez.[30]​

Crisis inmobiliaria desde 2009 a 2014

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Evolución del precio de la vivienda en España 1985-2012. La burbuja inmobiliaria en España comenzó en 2001 y duró hasta 2007 cuando la vivienda alcanzó su pico de precios, entonces estalló la crisis inmobiliaria española provocando una crisis económica, social e institucional en España.

Ajuste de precios y balances

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Véase también: Precio de la vivienda en España

Desde 2007, pico de la burbuja, los precios siguen bajando. Durante 2009, según el Banco de España bajaron un 12% respecto a 2007.[31]​ El número de operaciones de venta también continúa desplomándose.[32]​

Algunos autores pidieron la creación de un banco malo, como ha hecho Alemania, del que se debería hacer cargo el Estado. "Es el modelo de Suecia. Se pincharía la burbuja inmobiliaria. Los precios de los pisos bajarían al ajustarse a la demanda real y se podrían ir saneando los balances bancarios", El problema es que se incrementaría el déficit del Estado, aunque se podrían utilizar los 99 000 millones previstos para el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB).[33]​

Las provisiones exigidas por el Banco de España, a los dos años de impago de viviendas sin terminar o de suelo hay que dotar el 100% del crédito, pueden no ser realistas ya que "El suelo en el centro de las ciudades siempre vale dinero. No tiene sentido esta norma", comenta Juan Ramón Quintás, presidente de la Confederación Española de Cajas de Ahorros. Sin embargo, el Banco de España sabe que no puede aflojar demasiado porque sería acusado de laxitud, pero tampoco apretar más de la cuenta, porque podrían caer demasiadas entidades. Ese es el dilema en el primer trimestre de 2010.[34]​

Adicionalmente, el aumento de la oferta ha ocasionado un descenso en el precio de los pisos en alquiler, durante 23 meses seguidos según estadísticas de febrero de 2010,[35]​ que ejerce una presión adicional sobre precio de la compra - venta.[36]​

En el primer trimestre de 2014, según la Sociedad de Tasación, la vivienda se abaratará un 5% ante las exiguas ventas.[37]​

Desahucios y cambios en la ley hipotecaria: dación en pago

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La cantidad de afectados con hipotecas que no pueden pagar ha hecho que en España aparezcan grupos contrarios a los desahucios. El drama que supuso para muchas familias los desahucios hizo que el gobierno los paralizara en 2012.
Véanse también: Dación en pago en España y Desahucio.

Uno de los problemas más graves, derivado de la crisis inmobiliaria, es el número de desahuciados (unas 178.000 ejecuciones hipotecarias durante el trienio 2007-2009, frente a las 47.379 del trienio anterior). Cinco Días estima que habrá que añadir otras 180.000 en el año 2010. El CGPJ señala que las cifras son engañosas, ya que una misma petición puede conllevar la subasta de varios bienes, de modo que "puede ser todavía más alarmante el incremento detectado".

El problema, originado en la ley hipotecaria española, es que el propietario desahuciado por no pagar ve cómo su vivienda se subasta, se vende y debe seguir pagando la hipoteca de la vivienda que no posee. En el 90% de los casos las propias inmobiliarias de los bancos acreedores concurren a las subastas y acaban adjudicándose las viviendas a precio de saldo. La ley hipotecaria les permite adquirir el inmueble por el 50% del precio de la subasta pública si esta queda desierta. pero sigue teniendo que pagar al banco la hipoteca pendiente.

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) indica que debe modificarse la realidad jurídica "abusiva y extorsionadora se enmarca en una situación de asistencia permanente del Estado al sector bancario" y que, en caso de impago, la recuperación del inmueble hipotecado por parte del banco "comporte automáticamente la cancelación de toda deuda", como ocurre en otros países europeos y en Estados Unidos, donde, si no puedes pagar, cedes la vivienda y la deuda queda cancelada. Es lo que se denomina dación en pago.[38]​[39]​[40]​

En el primer trimestre de 2011 se llevaron a cabo 15.491 desahucios en España.[41]​

Medidas para el impulso del Sector Inmobiliario en España en 2010 y 2011

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La medidas adoptadas hasta ahora por el Gobierno de España no han podido atajar la crisis inmobiliaria española de 2008. La supresión del Ministerio de la Vivienda tuvo relación con este fracaso y a principios de 2010 el Ministerio de Fomento plantea acompañar al sector en su paulatina normalización, creando una Comisión de Trabajo para el impulso del Sector Inmobiliario.[42]​ El gobierno acordó bajar el IVA para las nuevas viviendas con el objeto de ayudar a los bancos a sacar al mercado en inmenso stock de viviendas de promotores y constructores[43]​ pero no resulta efectivo.[44]​ Algunas comunidades introducen la deducción por compra de vivienda nueva en la declaración de IRPF en los tramos autonómicos con el objeto de ayudar a bancos, promotores y constructores ante el inmenso stock que sigue vacío.[45]​

Perspectivas negativas

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Las variables poblacionales y ocupacionales inciden radicalmente en la demanda de vivienda. La disminución del número de habitantes (por la disminución de la inmigración, el aumento de la emigración y la caída de la natalidad) reduce de manera significativa la demanda de vivienda. El aumento de desempleo anula las expectativas de emancipación o cambio de vivienda de las generaciones jóvenes o maduras. El mercado inmobiliario se resiente ante la ruptura de estos tradicionales clientes.

Disminución de la población española

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Artículo principal: Evolución demográfica moderna de España

En octubre de 2011 el INE publicó los datos sobre la disminución de la población española en 27 771 habitantes desde enero a julio de 2011. Además hizo pública los datos sobre la proyección sobre la población e España para próxima década que auguran, de mantenerse la tendencia demográfica, un decremento del 1,2 % de la población hasta 2021, es decir una disminución de más de 500 000 habitantes, quedando en esa fecha en 45,6 millones de habitantes.[46]​

Para José Luis Jimeno, experto inmobiliario y presidente de la consultora inmobiliaria Noteges El boom nunca volverá y una de sus causas principales, es el factor demográfico: "Los españoles del baby boom fuimos en masa a la mili, después a la universidad y después a comprar casa", pero esa situación habría finalizado hace años, además la tasa de nacimientos en España se ha estancado. A la opinión de Jimeno hay que añadir que la inmigración también se ha estancado e incluso se está produciendo una nueva emigración en busca de trabajo.[47]​

Aumento del desempleo en España

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Artículo principal: Desempleo en España

El fuerte crecimiento del desempleo en España en los últimos años incide de manera clara en la demanda de viviendas. Según la Encuesta de Población Activa correspondiente al primer trimestre de 2011, la cifra de desempleados en el país era de 4.833.700, con una tasa de desempleo del 20,89%.[48]​ Desde 2009 España tiene la máxima tasa de desempleo del primer mundo (véase el Anexo:Países por desempleo). La tasa de desempleo juvenil en España es del 43,61%.[49]​

Crisis hipotecaria española de 2012

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Véanse también: Ley Hipotecaria (España) y Burbuja inmobiliaria en España.

Desahucios

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Véanse también: Plataforma de Afectados por la Hipoteca y Desahucios en España durante la crisis económica.

La crisis hipotecaria se agudiza en el año 2012, tanto por la constatación del grado de deterioro de las entidades financieras españolas como por el incremento en el número de desalojos y el dramatismo de los suicidios motivados por los desahucios[50]​[51]​[52]​[53]​[54]​[55]​[52]​[56]​[57]​[58]​[59]​

Nacionalizaciones y rescates bancarios

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La concesión de préstamos de alto riesgo ha supuesto para las entidades bancarias españolas reformas, fusiones, rescates y numerosas nacionalizaciones de cajas de ahorro (Caja Castilla-La Mancha, CajaSur, Caja Mediterráneo (CAM, Novacaixagalicia, Caixa Catalunya, Unnim y Bankia).[60]​[61]​[62]​[63]​[64]​[65]​

Sentencia del Tribunal de Justicia Europeo de 8 de noviembre de 2012

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La abogada general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea Juliane Kokott, considera, en el dictamen hecho público el jueves 8 de noviembre de 2012 que la ley española relativa a los desahucios viola la Directiva 93/13 de la Unión Europea. La ley española permitiría la introducción de cláusulas consideradas abusivas en los contratos de préstamos hipotecarios establecidos por los bancos y que, en caso de incumplimiento, acabarían en la ejecución forzosa del desalojo. Dicho informe se basa en la demanda presentada por Mohamed Aziz contra la entidad bancaria CatalunyaCaixa después de que se le expulsara de manera forzosa de su vivienda en el año 2011.[66]​[67]​[68]​

Críticas y reforma de ley hipotecaria realizadas en 2012

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La crisis económica en España y el aumento del número de desahucios -400.000 desde 2007 hasta 2012- junto con una serie de suicidios ha llevado al Consejo General del Poder Judicial a instar a la reforma.[69]​ También los 46 jueces decanos reclaman la modificación de la norma para evitar el abuso de los desalojos y la corrupción.[70]​ Ante el suicidio de Amaia Egaña el 9 de noviembre de 2012 el juez decano de Baracaldo, Juan Carlos Mediavilla, instó a acometer cambios en la legislación que rodea a los desahucios para evitar nuevas "tragedias".[71]​

Rafael Correa, Presidente del Ecuador, en su visita a España en marzo de 2012, criticó la ley hipotecaria de España indicando que inculcaba los derechos humanos y mostraba la supremacía del capital sobre los seres humanos. El colectivo de ecuatorianos residentes en España es de unos 360.000 de los cuales 15.000 han sido afectados por la crisis hipotecaria española.[72]​

Crisis hipotecaria española en 2013

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La firma de hipotecas en España tuvo su máximo en el año 2006, desde entonces su caída ha sido continuada. En 2012 se firmaron 274.715 créditos para la compra de una vivienda, el nivel más bajo desde que estalló la burbuja inmobiliaria en 2007. La caída es del 32,74% en 2012 respecto a 2011.[73]​ Las perspectivas para el año 2013 son, en general sombrías, ya que una serie de factores inciden en el estancamiento de la demanda de viviendas: alto desempleo (más del 25%), dificultad de financiación, previsible aumento de los tipos de interés, subida de impuestos a la vivienda y fin de la desgravación fiscal por vivienda, aumento del alquiler, posible influencia del banco malo -Sareb-, datos poblacionales -baja natalidad y emigración-.[74]​ Autores como Borja Mateo indican que continuará el estancamiento y continuarán las bajadas de precios algunos años más.[75]​[76]​[77]​[78]​

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013

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Artículos principales: Ley hipotecaria (España), Dación en pago y Plataforma de afectados por la hipoteca.

El 14 de marzo de 2013 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TUE) dictaminó que las leyes españolas sobre desahucios no garantiza a los ciudadanos una protección suficiente frente a cláusulas abusivas en las hipotecas y vulnera, por tanto, la normativa comunitaria, en concreto la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993 sobre protección a los consumidores. La sentencia del Tribunal Europeo de Luxemburgo se dicta en respuesta a una cuestión presentada por el juzgado mercantil de Barcelona, en concreto por el juez José María Fernández Seijo, a instancia del abogado Dionisio Moreno.[79]​ ante la imposibilidad de paralizar un desahucio que presenta la legislación española. Según la sentencia los desahucios podrán paralizase por el juez en cumplimiento de la normativa comunitaria indicada.[80]​[81]​[82]​[83]​

Caída en el precio de la vivienda en 2013

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A finales de 2013 el precio de la vivienda habría acumulado una caída del 45% desde el comienzo de la crisis en 2007, considerando además que el coste de la vivienda no habría tocado suelo.[84]​ España fue el país del mundo donde más cayó el precio de la vivienda. En el tercer trimestre de 2013 el valor de los pisos en España cayó un 9,46% respecto al tercer trimestre de 2012.[85]​

Crisis hipotecaria española de 2014

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Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

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El Tribunal de Justicia de la Unión Europea en sentencia del jueves 17 de julio de 2014 declaró que la reforma de la ley hipotecaria que aprobó el Partido Popular en 2013 vulnera los derechos humanos. La sentencia indica que la ley es contraria al artículo 47 de la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea, relativa al derecho a la tutela judicial efectiva, y en concreto a la Directiva 93/13 en materia de consumidores, y manifiesta que no suspender el procedimiento hipotecario en caso de demanda ante el juzgado de lo mercantil es contrario al derecho comunitario.[86]​

Caída en el precio de la vivienda en 2014

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En junio de 2014 el precio de la vivienda habría acumulado una caída del 6,6% respecto a junio de 2013.[87]​ La firma de hipotecas en marzo registró una caída en 2014 de 32.4%, lo que suma 45 meses de caídas.[88]​ Según el Consejo General del Notariado el número de viviendas vendidas, con altibajos, se mantiene en cifras medias similares a meses anteriores.[89]​

Véase también

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Referencias

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  1. ↑ El Banco de España no ve el fondo de la crisis inmobiliaria.
  2. ↑ Ladrillos rotos en ambas orillas del Atlántico
  3. ↑ El mercado residencial español, 1987-2006. Expectativas de vivienda y suelo. Revista de Economía y Financias de Castilla y León, 5, 2002. Ricard Vergés Escuín
  4. ↑ «Informe 2006 de la asociación hipotecaria europea.». Archivado desde el original el 11 de noviembre de 2012. Consultado el 16 de mayo de 2008. 
  5. ↑ El modelo inmobiliario español y sus consecuencias de José Manuel Naredo, Comunicación en Urbanismo, democracia y mercado: una experiencia española (1970-2010), 2010, Université París 12 Val-de-Marne.
  6. ↑ La facturación del comercio registra su mayor caída desde 2002.
  7. ↑ Bancos y cajas cierran el grifo a los promotores para comprar terrenos
  8. ↑ Las hipotecas registran en agosto la mayor caída de los últimos años.
  9. ↑ La caída del 72% en las ventas de pisos arrastra a las inmobiliarias.
  10. ↑ Los promotores prevén que el precio de la vivienda se desplomará un 8% este año
  11. ↑ El negocio de suelo de las inmobiliarias se esfuma: Las ventas caen un 100% y ya genera pérdidas
  12. ↑ El mercado inmobiliario se desploma
  13. ↑ Las señales de alarma por la crisis inmobiliaria y financiera se disparan
  14. ↑ Don Piso cierra sus 120 oficinas y despide a 350 trabajadores
  15. ↑ Martinsa-Fadesa anuncia la mayor suspensión de pagos de la historia en España.
  16. ↑ La venta de viviendas sigue aumentando su desplome
  17. ↑ El precio medio de la vivienda cae por primera vez desde 1993
  18. ↑ La Reserva Federal ya no descarta la recesión en Estados Unidos
  19. ↑ Ya se pueden solicitar las ayudas de 210 euros para alquiler
  20. ↑ Fomento se pone manos a la obra y acelera las licitaciones para frenar la crisis
  21. ↑ Economía estudia con la banca ocho medidas para resolver la crisis
  22. ↑ Solbes echa el freno: "No se debe impedir artificialmente el ajuste" de la construcciónEl Gobierno no destinará fondos públicos para impedir el reajuste del sector
  23. ↑ El paro registra su peor mes de enero del último cuarto de siglo
  24. ↑ La crisis obliga a cerrar 40.000 agencias inmobiliarias en un año
  25. ↑ Las empresas del sector inmobiliario en España podrían reducirse a la mitad
  26. ↑ La deuda y la nula demanda ahogan a las inmobiliarias
  27. ↑ La morosidad acelera las fusione
  28. ↑ Santander suspende dos años los reembolsos de su fondo Banif Inmobiliario
  29. ↑ Si quiere un piso, pídaselo al banco
  30. ↑ El Banco de España interviene Caja Castilla-La Mancha
  31. ↑ El precio de la vivienda en España ha caído un 12% desde sus máximos
  32. ↑ La venta de viviendas sigue sin tocar suelo
  33. ↑ Como Robert Tornabell, catedrático de Banca de Esade, en La crisis también ataca a la banca· ELPAÍS.com
  34. ↑ «La crisis también ataca a la banca Publicado por Xabier Pita Wonenburger el 7 de febrero de 2010 8:40 AM». Archivado desde el original el 24 de marzo de 2010. Consultado el 7 de febrero de 2010. 
  35. ↑ El precio del alquiler de vivienda usada en España acumula 23 meses de descensos
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  37. ↑ La vivienda se abaratará un 5% más en los próximos meses ante las exiguas ventas Archivado el 19 de enero de 2014 en Wayback Machine., Idealista.com, 14/1/2014
  38. ↑ El escándalo de la vivienda, Joaquim Sempere, en Sin Permiso, 19/9/2010
  39. ↑ El escándalo de la vivienda, Joaquim Sempere, en Público, 14/9/2010
  40. ↑ Página web de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca
  41. ↑ 15.491 familias desahuciadas en el primer trimestre de 2011. 6/6/2011, José A. Hernández - El País
  42. ↑ José Blanco analiza la situación de la vivienda con los sectores inmobiliario y financiero - Sala de prensa - Ministerio de Fomento
  43. ↑ El Gobierno ayuda a la banca con una rebaja del IVA para venta de vivienda, El tipo baja del 8% al 4%, estará en vigor hasta diciembre y persigue facilitar que las entidades financieras den salida a su abultada cartera inmobiliaria
  44. ↑ La recuperación en la venta de viviendas se frena en junio pese al IVA
  45. ↑ La Junta de Castilla y León ha decidido aplicar con carácter retroactivo desde el 1 de septiembre esta bonificación, que complementará a la rebaja del IVA del 8% al 4% que estará vigente hasta el próximo 31 de diciembre, Diario de Burgos, 30/9/2011
  46. ↑ España perderá medio millón de habitantes en la próxima década si se mantiene la tendencia demográfica. El país ha perdido 27.771 habitantes hasta el pasado julio, según el INE.- El cambio se debe a una revolución en los movimientos de las personas: la emigración supera a la inmigración. 7/10/201, El País
  47. ↑ El predicador inmobiliario avisa: "El boom nunca volverá", Cinco Días, 12/2/2012
  48. ↑ INE. «EPA Segundo Trimestre 2011». Consultado el 6 de agosto de 2011. 
  49. ↑ Paro juvenil, del éxito al fracaso en cuatro años - El País
  50. ↑ Un padre de familia a punto de ser desahuciado se ahorca en plena calle, La Vanguardia, 11/11/2010
  51. ↑ Un home se suïcida a L'Hospitalet de Llobregat per un desnonament, enfocant, 12/11/2010
  52. ↑ a b Un hombre se suicida en Granada horas antes de ser desahuciado, Público, 25/10/2012
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  71. ↑ El juez decano de Barakaldo pide modificar la ley de desahucios, Deia, 10/11/2012 (enlace roto disponible en Internet Archive; véase el historial, la primera versión y la última).
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  75. ↑ Borja Mateo: 2013 será el año del batacazo de los precios de los pisos, Borja Mateo, en estrategiasdeinversion.com Archivado el 6 de octubre de 2013 en Wayback Machine.
  76. ↑ Borja Mateo: Hasta el 2015 no será un buen momento para comprarse un piso, en La Vanguardia, 23/11/2011
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  78. ↑ Video, en TV3: Borja Mateo: com sobreviure al crac immobiliari, Televisió de Catalunya
  79. ↑ “El Gobierno se ha asustado a la hora de cambiar la legislación hipotecaria”, 30/10/2012, El País
  80. ↑ Sentencia del Tribunal de Justicia de Luxemburgo (Sala Primera), 14 de marzo de 2013, en El País
  81. ↑ El Tribunal de Justicia europeo considera abusiva la ley española sobre desahucios, 14/3/2013, El País
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  84. ↑ El precio medio de la vivienda en España ya bajado un 45% desde 2007 Archivado el 17 de enero de 2014 en Wayback Machine., Pisos.com, 14/1/2014
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  88. ↑ La firma de hipotecas sobre viviendas caen un 32,4% en 2014, Heraldo, 27 de marzo de 2014
  89. ↑ Evolución de compraventa de viviendas, CGN

Enlaces externos

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