跳转到内容

不動產開發：修订间差异

维基百科，自由的百科全书
以互动方式浏览历史
←上一版本
删除的内容 添加的内容
可视化wikitext
 
（未显示2个用户的20个中间版本）
第1行： 第1行：
[[File:RasBeyrouth.jpg|thumb|245px|The {{tsl|en|Solidere||Solidere}} development of the [[贝鲁特|Beirut]] seafront and [[貝魯特港|harbor]]]]
[[File:RasBeyrouth.jpg|thumb|[[貝魯特]]海濱和[[貝魯特港]]的房地產開發計畫]]
[[File:Netherlands, The Hague, Boekelermeerstraat.JPG|thumb|245px|In the [[荷兰|Netherlands]], virtually all housing is developed and built through property developers, including development in upmarket segments.]]
[[File:Netherlands, The Hague, Boekelermeerstraat.JPG|thumb|荷蘭幾乎所有住房都是通過房地產商進行開發建造，包括高端市場的住房]]


'''不動產開發'''或'''房地產開發'''（{{lang-en|Real estate development, or property development}}）是一個[[業務流程]]，涵蓋範圍包括[[整建]]和[[租賃契約|轉租]]現有[[建築物]]，購買原始土地，以及向他人出售{{tsl|en|developed land|已開發土地}}或地塊。[[房地產開發商|不動產開發商]]是協調所有這些活動的人和公司，將想法從圖紙變成[[財產]]。<ref name="Frej, Anne B 2003. p. 3">{{cite book |last1=Frej |first1=Anne B |last2=Peiser |first2=Richard B. |title=Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business |edition=2 |publisher=Urban Land Institute |year=2003 |page=[https://archive.org/details/professionalreal00peis/page/3 3] |isbn=0874208947 |oclc=778267123 |url=https://archive.org/details/professionalreal00peis/page/3 }}</ref> 開發商通過這個業務流程，以增加土地或房地產的價值，並從開發中獲取利潤，這是不動產開發的主要目標之一；不僅於此，將不動產開發至其最佳的使用價值，才是不動產開發過程的基礎概念。
'''不動產開發'''或'''房地產開發'''（{{lang-en|Real estate development, or property development}}）是一個[[業務流程]]，涵蓋範圍包括[[整建]]和[[租賃契約|轉租]]現有[[建築物]]，購買原始土地，以及向他人出售{{tsl|en|developed land|已開發土地}}或地塊。[[房地產開發商|不動產開發商]]是協調所有這些活動的人和公司，將想法從圖紙變成[[財產]]。<ref name="Frej, Anne B 2003. p. 3">{{cite book |last1=Frej |first1=Anne B |last2=Peiser |first2=Richard B. |title=Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business |edition=2 |publisher=Urban Land Institute |year=2003 |page=[https://archive.org/details/professionalreal00peis/page/3 3] |isbn=0874208947 |oclc=778267123 |url=https://archive.org/details/professionalreal00peis/page/3 }}</ref> 開發商通過這個業務流程，以增加土地或房地產的價值，並從開發中獲取利潤，這是不動產開發的主要目標之一；不僅於此，將不動產開發至其{{tsl|en|Highest and best use|最有效使用|-{zh-cn:最高最佳使用;zh-hk:最高及最佳用途;zh-tw:最有效使用;}-}}價值，才是不動產開發過程的基礎概念。


⚫
開發商在整個過程之中，都與許多不同行業人員進行合作，包括[[建築師]]、[[城市規劃師]]、[[工程師]]、[[測量師]]、[[檢測|檢查員]]、[[承包商]]、[[地產代理|地產代理]]、[[律師]]、[[物業管理]]等。在英國的{{tsl|en|Town and Country Planning|英國城鄉規劃|城鄉規劃}}背景下，「開發」的定義是根據1990年《{{tsl|en|Town and Country Planning Act 1990|1990年城市和鄉村規劃法令|城鄉規劃法}}》第55條所述，指在[[地皮|土地]]的地上或地下進行建築、工程、採礦或其他作業，或對任何建築物或其他土地的用途，作出任何重大的改變。
⚫
不動產開發不同於[[建築施工|建築]]或[[房屋建造]]，儘管許多開發商同時管理建築過程，或者經營房屋建造業。開發商負責購買土地、為不動產交易融資、建造或讓建築商建造項目、合資開發項目，並從始至終參與創造、設計、控制和協調開發過程。<ref name=NYT16Mar63>New York Times, March 16, 1963, "Personality Boom is Loud for Louis Lesser"</ref> 開發商通常在不動產開發承擔著最大[[風險]]，然而也將獲得最大報酬。通常，開發商購買一塊土地，首先確定不動產的[[市場營銷]]方式，制定建築方案和設計圖紙，獲得必須的公共批准和融資，建造建築物，然後出租和管理並最終出售。<ref name="Frej, Anne B 2003. p. 3"/>

== 經營 ==
{{Further|不動產開發商}}
⚫
不動產開發不同於[[建築施工|建築]]或[[房屋建造]]，儘管許多開發商同時管理建築過程，或者經營房屋建造業。開發商負責購買土地、為不動產交易融資、建造或讓建築商建造項目、[[合資]]開發項目，並從始至終參與創造、設計、控制和協調開發過程。<ref name=NYT16Mar63>New York Times, March 16, 1963, "Personality Boom is Loud for Louis Lesser"</ref> 開發商通常在不動產開發承擔著最大[[風險]]，然而也將獲得最大報酬。通常，開發商購買一塊土地，首先確定不動產的[[市場營銷]]方式，制定建築方案和設計圖紙，獲得必須的[[公共事務|公共批准]]和[[融資]]，建造建築物，然後出租和管理並最終出售。<ref name="Frej, Anne B 2003. p. 3"/>


有些時候，不動產開發商只會承擔部分過程。例如，一些開發商採購不動產並獲得批准計劃和許可證，然後以高價將帶有計劃和許可證的不動產出售給建築商；或者，同時既是建築商的開發商，可以購買帶有規劃和許可的不動產，這樣他們就可以避開無法獲得規劃批准的風險，並且可以立即開始建設開發項目。
有些時候，不動產開發商只會承擔部分過程。例如，一些開發商採購不動產並獲得批准計劃和許可證，然後以高價將帶有計劃和許可證的不動產出售給建築商；或者，同時既是建築商的開發商，可以購買帶有規劃和許可的不動產，這樣他們就可以避開無法獲得規劃批准的風險，並且可以立即開始建設開發項目。


⚫
== 組織工作 ==
⚫
開發商在整個過程之中，都與許多不同行業人員進行合作，包括[[建築師]]、[[城市規劃師]]、[[工程師]]、[[測量師]]、[[檢測|檢查員]]、[[承包商]]、[[地產代理|地產代理]]、[[律師]]、[[物業管理]]等。在英國的{{tsl|en|Town and Country Planning|英國城鄉規劃|城鄉規劃}}背景下，「開發」的定義是根據1990年《{{tsl|en|Town and Country Planning Act 1990|1990年城市和鄉村規劃法令|城鄉規劃法}}》第55條所述，指在[[地皮|土地]]的地上或地下進行建築、工程、採礦或其他作業，或對任何建築物或其他土地的用途，作出任何重大的改變。
⚫
開發團隊可以通過多種方式組合起來，在一個極端情況下，一家大型集團企業可能包含許多不同業務，涉及各項[[建築學|建築]]到[[工程學|工程]]領域。另一個情況，開發公司可能由一名負責人和幾名員工組成，並根據每項業務需求僱用企外專業人員，或是與其他公司簽訂[[協作]][[合同]]。組建專業團隊處理複雜的開發項目，有著至關重要的作用，其中要解決許多包括環境、經濟、個人、技術和政治問題。開發商的成功取決於適時有效地協調，以及領導完成一系列相互關聯的活動。<ref>{{Cite web |url=https://watermarkhomes.co.uk/what-does-a-property-developer-do/ |title=Article: What does a property developer do? Sept 2019 |access-date=2020-04-15 |archive-date=2020-08-08 |archive-url=https://web.archive.org/web/20200808091055/https://watermarkhomes.co.uk/what-does-a-property-developer-do/ |url-status=live }}</ref> 開發過程需要許多[[專業人士]]的技能：

⚫
== 組織發展 ==
⚫
開發團隊可以通過多種方式組合在一起，在一個極端情況下，一家大型企業可能包含許多不同業務，涉及各項[[建築學|建築]]到[[工程學|工程]]領域。另一方面，開發公司可能由一名負責人和幾名員工組成，並根據每項業務需求僱用企外專業人員，或是與其他公司簽訂[[協作]][[合同]]。組建專業團隊處理複雜開發項目，有著至關重要的作用，其中要解決許多包括環境、經濟、個人、技術和政治問題。開發商的成功取決於適時有效地協調，以及領導完成一系列相互關聯的活動。<ref>{{Cite web |url=https://watermarkhomes.co.uk/what-does-a-property-developer-do/ |title=Article: What does a property developer do? Sept 2019 |access-date=2020-04-15 |archive-date=2020-08-08 |archive-url=https://web.archive.org/web/20200808091055/https://watermarkhomes.co.uk/what-does-a-property-developer-do/ |url-status=live }}</ref> 開發過程需要許多[[專業人士]]的技能：
* [[建築師]]、{{tsl|en|landscape architect|景觀設計師}}、[[土木工程師]]和[[敷地計畫|地盤規劃師]]須要解決項目設計問題；
* [[建築師]]、{{tsl|en|landscape architect|景觀設計師}}、[[土木工程師]]和[[敷地計畫|地盤規劃師]]須要解決項目設計問題；
* [[市場學|市場顧問]]須要確定需求和項目經濟性；
* [[市場學|市場顧問]]須要確定需求和項目經濟性；
* [[律師|法律代理人]]須要處理協議和政府批准；
* [[律師|法律代理人]]須要處理協議和政府批准；
* {{tsl|en|Environmental consulting|環境顧問}}和[[土力工程|土力工程師]]須要分析地盤的物理限制和[[環境影響評價]]；
* {{tsl|en|Environmental consulting|環境顧問}}和[[土力工程|土力工程師]]須要分析地盤的物理限制和[[環境影響評價]]；
* [[測量學|測量師]]和{{tsl|en|Title insurance|產權保險|產權公司}}須要提供房地產的{{tsl|en|Legal description|法律描述}}；
* [[測量學|測量師]]和{{tsl|en|Title insurance|產權保險|產權公司}}須要提供不動產的{{tsl|en|Legal description|法律描述}}；
* [[債權人]]須要提供融資；
* [[債權人]]須要提供融資；
* 開發項目的[[承建商|總承包商]]須要聘請[[承包商|分包商]]，將[[建築平面圖|建築計劃]]在限期內付諸實施。
* [[承建商|總承包商]]須要為開發項目聘請[[承包商|分包商]]，將[[建築平面圖|建築計劃]]在限期內付諸實施。


== 土地開發 ==
== 土地開發 ==
{{Further|{{tsl|en|Land development|土地開發}}}}
{{Further|{{tsl|en|Land development|土地開發}}}}
開發商可以購買閒置土地用於潛在開發，有時被稱為「[[投機|投機開發]]」。土地開發可能帶來更大風險，但也可能是更多[[利潤]]的項目，因為其依賴[[公共部門]]批准和基礎建設，並因為其涉及長期投資，且沒有正[[現金流]]。任何情況之下，開發商針對其新開發項目的潛在客戶類型，使用{{tsl|en|Spatial intelligence (business method)|空間智能 (商業理論)|空間智能}}工具對房屋建設或零售的人口趨勢和構成進行建模，都可以降低開發商的風險。<ref>{{cite web | url=https://thomas-walters.com/what-is-a-lady-bird-deed-in-texas/ | title=What is a Lady Bird Deed | access-date=2020-04-18 | archive-date=2020-09-27 | archive-url=https://web.archive.org/web/20200927003328/https://thomas-walters.com/what-is-a-lady-bird-deed-in-texas/ | url-status=live }} Saturday, April 18, 2020</ref>
Purchasing unused land for a potential development is sometimes called '''[[投机|speculative]] development'''.


{{tsl|en|Subdivision (land)|土地細分}}是社區發展的主要機制，其將大塊土地劃分成幾個區段。從技術上講，土地細分是開發商將未開發土地轉變為已開發土地，所必須採取的法律和物理步驟。土地細分是社區發展的重要組成部分，決定社區的外觀、[[土地利用|土地用途]]組合以及基礎設施，包括[[道路]]、[[排水]]系統、[[供水]]、[[污水處理]]和[[公共設施]]。土地細分完成之後，開發商通常將地塊區段出售給房屋建築商或其他最終用戶，用於建造[[倉庫]]或[[購物中心]]等用途。
{{tsl|en|Subdivision (land)||Subdivision}} of land is the principal mechanism by which communities are developed. Technically, subdivision describes the legal and physical steps a developer must take to convert raw land into developed land. Subdivision is a vital part of a community's growth, determining its appearance, the mix of its [[土地利用|land use]]s, and its infrastructure, including [[道路|road]]s, [[排水|drainage]] systems, [[供水|water]], [[下水道|sewerage]], and [[公用事业|public utilities]].

Land development can pose the most risk, but can also be the most [[利潤|profitable]] technique as it is dependent on the [[公共部门|public sector]] for approvals and infrastructure and because it involves a long investment period with no positive [[现金流量|cash flow]].

After subdivision is complete, the developer usually markets the land to a home builder or other end user, for such uses as a [[倉庫|warehouse]] or [[商場|shopping center]]. In any case, use of {{tsl|en|Spatial intelligence (business method)||spatial intelligence}} tools mitigate the risk of these developers by modeling the population trends and demographic make-up of the sort of customers a home builder or retailer would like to have surrounding their new development.<ref>{{cite web | url=https://thomas-walters.com/what-is-a-lady-bird-deed-in-texas/ | title=What is a Lady Bird Deed | access-date=2020-04-18 | archive-date=2020-09-27 | archive-url=https://web.archive.org/web/20200927003328/https://thomas-walters.com/what-is-a-lady-bird-deed-in-texas/ | url-status=live }} Saturday, April 18, 2020</ref>


== 另見 ==
== 另見 ==
第38行： 第36行：
* [[房地产泡沫]]
* [[房地产泡沫]]
* [[房地產市場]]
* [[房地產市場]]
* {{tsl|en|Real estate business|房地產業務}}
* {{tsl|en|Real estate business|房地產業}}
* {{tsl|en|Shared ranch|共享牧場}}
* {{tsl|en|Shared ranch|共享牧場}}
* [[城市蔓延]]
* [[城市蔓延]]
第46行： 第44行：
{{Reflist}}
{{Reflist}}
{{-}}
{{-}}
{{Developments}}
{{土地利用}}
{{Real estate}}
{{建築施工}}
{{城市与区域规划}}
{{land use}}
{{Construction overview}}
{{Authority control}}
{{Authority control}}
{{DEFAULTSORT:B不}}
{{DEFAULTSORT:B不動產}}

{{Draft categories|
[[Category:Real estate and property developers| ]]
[[Category:建筑]]
[[Category:建筑]]
[[Category:建设]]
[[Category:建设]]
[[Category:房地产]]
[[Category:房地产]]
}}

2024年9月5日 (四) 08:09的最新版本

貝魯特海濱和貝魯特港的房地產開發計畫
荷蘭幾乎所有住房都是通過房地產商進行開發建造，包括高端市場的住房

不動產開發或房地產開發（英語：Real estate development, or property development）是一個業務流程，涵蓋範圍包括整建和轉租現有建築物，購買原始土地，以及向他人出售已開發土地（英语：developed land）或地塊。不動產開發商是協調所有這些活動的人和公司，將想法從圖紙變成財產。[1] 開發商通過這個業務流程，以增加土地或房地產的價值，並從開發中獲取利潤，這是不動產開發的主要目標之一；不僅於此，將不動產開發至其最高最佳使用（英语：Highest and best use）價值，才是不動產開發過程的基礎概念。

開發商在整個過程之中，都與許多不同行業人員進行合作，包括建築師、城市規劃師、工程師、測量師、檢查員、承包商、地產代理、律師、物業管理等。在英國的城鄉規劃（英语：Town and Country Planning）背景下，「開發」的定義是根據1990年《城鄉規劃法（英语：Town and Country Planning Act 1990）》第55條所述，指在土地的地上或地下進行建築、工程、採礦或其他作業，或對任何建築物或其他土地的用途，作出任何重大的改變。

經營

[编辑]
更多信息：不動產開發商

不動產開發不同於建築或房屋建造，儘管許多開發商同時管理建築過程，或者經營房屋建造業。開發商負責購買土地、為不動產交易融資、建造或讓建築商建造項目、合資開發項目，並從始至終參與創造、設計、控制和協調開發過程。[2] 開發商通常在不動產開發承擔著最大風險，然而也將獲得最大報酬。通常，開發商購買一塊土地，首先確定不動產的市場營銷方式，制定建築方案和設計圖紙，獲得必須的公共批准和融資，建造建築物，然後出租和管理並最終出售。[1]

有些時候，不動產開發商只會承擔部分過程。例如，一些開發商採購不動產並獲得批准計劃和許可證，然後以高價將帶有計劃和許可證的不動產出售給建築商；或者，同時既是建築商的開發商，可以購買帶有規劃和許可的不動產，這樣他們就可以避開無法獲得規劃批准的風險，並且可以立即開始建設開發項目。

組織工作

[编辑]

開發團隊可以通過多種方式組合起來，在一個極端情況下，一家大型集團企業可能包含許多不同業務，涉及各項建築到工程領域。另一個情況，開發公司可能由一名負責人和幾名員工組成，並根據每項業務需求僱用企外專業人員，或是與其他公司簽訂協作合同。組建專業團隊處理複雜的開發項目，有著至關重要的作用，其中要解決許多包括環境、經濟、個人、技術和政治問題。開發商的成功取決於適時有效地協調，以及領導完成一系列相互關聯的活動。[3] 開發過程需要許多專業人士的技能：

土地開發

[编辑]
更多信息：土地開發（英语：Land development）

開發商可以購買閒置土地用於潛在開發，有時被稱為「投機開發」。土地開發可能帶來更大風險，但也可能是更多利潤的項目，因為其依賴公共部門批准和基礎建設，並因為其涉及長期投資，且沒有正現金流。任何情況之下，開發商針對其新開發項目的潛在客戶類型，使用空間智能（英语：Spatial intelligence (business method)）工具對房屋建設或零售的人口趨勢和構成進行建模，都可以降低開發商的風險。[4]

土地細分（英语：Subdivision (land)）是社區發展的主要機制，其將大塊土地劃分成幾個區段。從技術上講，土地細分是開發商將未開發土地轉變為已開發土地，所必須採取的法律和物理步驟。土地細分是社區發展的重要組成部分，決定社區的外觀、土地用途組合以及基礎設施，包括道路、排水系統、供水、污水處理和公共設施。土地細分完成之後，開發商通常將地塊區段出售給房屋建築商或其他最終用戶，用於建造倉庫或購物中心等用途。

另見

[编辑]

參考資料

[编辑]
  1. ^ 1.0 1.1 Frej, Anne B; Peiser, Richard B. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business 2. Urban Land Institute. 2003: 3. ISBN 0874208947. OCLC 778267123. 
  2. ^ New York Times, March 16, 1963, "Personality Boom is Loud for Louis Lesser"
  3. ^ Article: What does a property developer do? Sept 2019. [2020-04-15]. （原始内容存档于2020-08-08）. 
  4. ^ What is a Lady Bird Deed. [2020-04-18]. （原始内容存档于2020-09-27）.  Saturday, April 18, 2020
检索自“https://zh.wikipedia.org/zhwiki/w/index.php?title=不動產開發&oldid=84096493”