城市更新

日本东京北新宿重开发区开发前

日本东京北新宿重开发区开发后

日本大阪站北再开发区

市区更新（英语：urban renewal），又称都市再开发、城市改造、都市复兴或市区重建，在台湾简称都更，是指都市内因为早期欠缺城市规划或是建筑物日久失修，而作出全面或部份性的重新兴建或整理及修缉计划或工程。

在许多发展历史相当悠久的城市，都需要透过市区更新来解决原有市中心功能萎缩的问题。但是在实行的同时，常会有反对意见，例如老旧建物重建的钉子户。

概论

都市的发展有其生命周期，历史悠久的都市势必面临经济功能与物质功能之衰退，从而衍生出经济无效率及社会秩序等问题。透过都市更新手段可促进都市土地有计画之再开发利用，复苏都市机能，改善居住环境，增进公共利益。

城市经济学的解释认为，城市的土地有其地租，而地租可以分为现状土地利用下的实际地租，以及改造后最优化状态下的潜在地租。一块土地刚开发时，业主为了实现利润最大化，往往会致力于使土地的实际地租达到潜在地租的水平。但是，由于城市的发展和扩展、基础设施的完善等，土地的区位条件发生变化，潜在地租得到提升；而建筑物老化、需要修缮，使得实际地租反而下降，二者之间产生“租差”。当实际地租和潜在地租的租差足够大时，资本就有了获利的空间，城市空间就有可能进行。

都市更新依其目的性可分为三大面向，分别为整建、重建与维护。若依此面向针对都市地区进行更新，则可以集中公私部门间有限资源进行有效率的更新。

处理方式

1. 拆除重建：指拆除原有建筑物，重新建筑，同时进行住户安置及改进区内公共设施，通常伴随着土地使用性质或容积率的变更。
2. 整建、整治、微更新：指改建、修建更新地区内建筑物或充实其设备，并改进区内公共设施。
3. 维护：指加强更新地区内土地使用及建筑管理，改进区内公共设施、以保持其良好状况。

好处

香港重建中的利东街（又称喜帖街）

都市进行都市更新后，可能有以下好处：

• 楼价升值。
• 在商业区或观光区，发展成景点，吸引游客。
• 改善市容（例如更新后生活垃圾集中转运，而不是再随意弃置于街头）。
• 以新版的建筑法规为依据，使用了更新的建筑材料和工艺，因此建筑的抗震能力与品质会更高。
• 改善街巷狭窄、停车困难情况（前题是都更的同时，以建蔽率缩减的方式，进行道路拓宽、设置人行道和地下停车场）。
• 改善居住环境（例如改造排水管网、新建公共服务配套设施）。
• 容积率奖励、相关税负的减免（地价税、房屋税、土地增值税、契税）。

争议

永春都更案中，居民拉横幅抗议都市更新计划。

• 尽管政府多宣传市区更新可以为社会带来好处，但实际上政府著眼的是市区重建带来都市贫民区的迁移、地价提高带来物业税的增加、以及都市因为新建筑活动带来就业与经济活动增加所衍生出来的经济与政治效益。
• 对于社区居民而言，市区更新的结果是可能破坏当区本土文化以及既有的社会网络，使得原有的社区文化以及生活面临瓦解。
• 更新后的社区地价提高、租金上涨，导致士绅化，许多不愿转换居住环境，但是因为收入低而无力继续留在原地居住的民众，不得不外迁至郊区。
• 原业主的土地持份缩水，因为经由建商主导的都更，会盖更高的楼层，并将其中的约50%以上划归建商利益，导致有更多的房屋被卖出。
• 为了使更新有利可图，都市更新往往会对发展商进行容积率奖励，导致都更后的建筑物更高，影响到周围原有居民的日照权。
• 一些更新个案只增加了住宅单位数，但是没有相应改善交通、教育、医疗等公共服务的供给，导致城区原有基础设施压力增大（例如交通拥堵恶化、学位紧张）。
• 土地批租及土地财政制度下，为了使开发商在更新项目中盈利而提高容积率，对单个项目而言可能是成立的，但是若在城市内大面积铺开，会导致城市更新向市场大量投放新房。这些新房会挤占新楼盘的市场，进而弱化政府从土地拍卖中获益的能力，反而要在城区为这些新增的单位提供更多公共服务，恶化政府的财政状况。
• 一些不愿意进行都更的原住户可能在“少数服从多数”的规则下被强拆民宅。
• 部分业主因更新前透过违章建筑增加许多建筑面积，并要求更新后对这些面积也进行补偿，以及有部分钉子户漫天要价，因而产生了不合理的财富再分配，甚至导致许多都市更新案因为这些业主的贪婪而流产。

争议案例

台湾

• 士林文林苑都市更新争议案
• 华光社区
• 正义国宅

香港

• 利东街

实行

香港

香港政府设立市区重建局实行市区重建政策。市区重建局以“3Rs”策略来推动市区重建。

• 重建发展（Redevelopment），
• 楼宇复修（Rehabilitation），
• 文物保育（PReservation），

在推行市区重建的同时，市区重建局亦会招请社工队加入服务，为受影响的居民提供资料、讯息等。

市建局主席张震远于5月11日表示，未来的市区更新项目，实施全面的环境可持续发展政策，为市民缔造优质的生活环境。

香港房屋协会推行长者维修自住物业津贴计划为长者自住业主提供财政资助，津贴维修自住楼宇的费用，改善楼宇失修的情况，加强长者居所的安全。

市建局主要重建计划

上环皇后街帝后华庭是市区重建局2001年成立之后已经完成的物业项目之一

旺角上海街、亚皆老街保育项目

万景峯重建项目是市区重建局所有的重建项目中最大的一个

重建项目

• 上环皇后街（帝后华庭）
• 油麻地窝打老道、云南里（窝打老道8号）
• 旺角亚皆老街、上海街（朗豪坊）
• 旺角洗衣街（波鞋街）
• 旺角新填地街（MOD 595）
• 尖沙咀河内道（K11）
• 湾仔皇后大道东、利东街（H15）
• 西营盘第一街、第二街
• 大角咀福全街、杉树街
• 大角咀樱桃街（海桃湾）
• 荃湾市中心（即荃湾七街）（万景峰）
• 湾仔庄士敦道（嘉荟轩）
• 湾仔太原街（尚翘峰）
• 坚尼地城（泓都）
• 深水埗荔枝角道、桂林街、医局街
• 深水埗海坛街、桂林街、北河街
• 观塘市中心重建项目
• 土瓜湾浙江街、下乡道
• 土瓜湾北帝街、木厂街
• 大角咀晏架街、福全街
• 土瓜湾新山道、炮仗街
• 深水埗顺宁道

保育项目

• 旺角上海街、亚皆老街
• 旺角太子道西、园艺街。

澳门

澳门同善堂

澳门政府设立澳门旧区重整谘询委员会，由运输工务司司长，土地工务运输局局长及其他专业人士组成，目的改善商户的营商环境，善用土地资源，提升整体的旅游城市形象，推动各城区的协调发展，积极有序地推动澳门的旧区重整工作。

设立楼宇维修基金，为私人楼宇安全及环境卫生的保养及维修工程提供资助。

中国大陆

中国大陆的城市更新计画，早期以北京、上海、广州、深圳等超大、特大城市为主，后来逐渐扩展指中小城市。

北京市对二环内各传统街区设立历史文化保护区，对街区内旧建筑采用自愿腾退的办法，恢复一些重点四合院院落历史格局。

广州市著名的拆除重建案例有2010年亚洲运动会筹备时期推动的猎德村旧改项目等；著名的微更新项目有由万科主导的恩宁路永庆坊更新项目。

日本

东京汐留再开发区景观

都市更新在日本已行之有年（日语称为“再开发”），尤其人口密集的关东地方（大东京地区）、京阪神等都会区，皆有不少已完成、或进行中的都市更新计画。

案例

• 东京：池袋太阳城、赤坂方舟之丘、东京巨蛋城、天王洲ISLE、六本木新城、汐留SIO-SITE、东京中城、表参道之丘、东京站周边、秋叶原站周边、新宿副都心等
• 横滨：港未来区
• 埼玉：埼玉新都心
• 大阪：大阪花园城、新梅田CITY、大阪站北地区、Hotarumachi等
• 神户：神户Harborland
• 福冈：博多运河城等

台湾

在台湾方面，自1945战后半个世纪都市呈现急速扩张之状态，扩大都市计画、新市区建设与新市镇的开发是主轴，都市更新除了台北市少数零星的个案外并不受到重视。直到1997年行政院通过都市更新方案，1998年立法院通过都市更新条例，都市更新才逐渐成为政府及民间重视的都市发展方向。

早期都市更新（1998年以前）:强大公权力推动

都市更新条例立法之前，都市更新唯一的法源依据只有1973年修订都市计画法第六章旧市区更新共11个条文，并无详细的作法与诱因。对于土地及地上物的处理系以征收及区段征收方式处理，完全是政府主导，民间无法参与或主导。

台北市是台湾最早开始办理都市更新的都市。由于战后约30万自大陆撤退的军民涌入市区，市区杂乱违章占用处处可见。根据1963年台北市政府的统计共有52,887间违章建筑。特别是西门町中华路铁路两侧搭满了棚屋，市政府于1960年强力拆除这些占用棚屋，1961年改建完成八栋中华商场安置1644户住家商店，可视为台北市都市更新的滥觞。1964年为了安置大批台风受灾的军民并兴建淡水河堤，台北市政府与军方合作于万华兴建一批“南机场公寓”1264户新式四层楼公寓。从1962-1975年台北市政府大力拆除妨碍交通及妨碍都市计画的违章建筑，以“万大计画”最具代表性，进行了18条道路拓宽工程，拆除3241间违章建筑，为了安置这些违建居民，共兴建了23处“台北市整建住宅”，可视为第一波的都市更新行动。

台北市越来越重视都市更新，1977年在工务局都市计画处下设立都市更新科全力推动都市更新，随后在1983年开始制定“台北市都市更新实施办法”。1977-1991年台北市以区段征收方式进行都市更新。这类案例有台北市的柳乡社区、华江地区、台北工专新村北侧、八德路饶河街口附近地区、大龙段兰州国中北段地区、新隆里地区都市更新。但是政府主导区段征收引起的抗争极大，也有很多争议，其中最受瞩目的案件是中正纪念堂旁的新隆里都市更新案。14年来进度缓慢成效不彰，因此在1991年之后政府不再采用区段征收方式推动更新。

1993年台北市修订“台北市都市更新实施办法”改变政策不由政府主导更新，而奖励民间自行推动都市更新，给予容积奖励，并设置都市更新审议委员会及成立都市更新基金。不过，由于政府不介入，许多复杂的土地建物产权与权利分配问题难以解决，虽然核准了清白新村等24个案件，但是大多无法执行，成效非常有限。

1998-2009都市更新:建立法制与民间主导

1997年2月13日行政院通过“都市更新方案”，是台湾首次将都市更新视为国家都市发展政策，开始全面建立法令及政策工具。1998年11月11日公布实施《都市更新条例》，台湾正式启动都市更新。都市更新的中央主管机关为内政部，地方政府方面，直辖市主管机关为直辖市政府，县（市）主管机关为县（市）政府。2003年台北市在都市发展局下设台北市都市更新处，是台湾各地方政府中，第一个都市更新的专责机关。

1998年都市更新条例有几个重要的特色：

• 政府可以划定更新地区拟定更新计划，民间可以申请划定更新单元
• 政府或民间都可以主导更新事业担任实施者
• 明订申请审议及监督的程序
• 给予容积奖励:最高为法定容积50%或原容积加法定容积30%
• 自办更新权利人多数决(公办更新无限制):都市更新地区人数3/5以上，面积2/3以上; 非都市更新地区人数2/3以上，面积3/4以上
• 强制公有土地参与都市更新
• 提供补助及税捐减免: 都市更新基金可给予规划作业费补助, 另有房屋税、地价税、土地增值税、契税及营利事业所得税之减免
• 重建实施方式引入权利变换制度(虽然法并未排除征收或区段征收等方式，但是以保障原权利人原地分配的权利变换方式或协议合建为主)
• 未依计画实施政府可监督或必要时可接管

1999年都市更新条例的相关子法全部完成。紧接著9月21日台湾就发生大规模的921大地震，都市更新立刻发挥了重要的重建功能。透过都市更新在灾后10年内就完成了100个以上的集合住宅及社区重建。不过在这10年期间，不动产市场不景气，民间建商大多对于都市更新不感兴趣，鲜少投入。半数以上成功的案例大多数是由原住户自行出资或向银行及九二一震灾重建基金会)借款兴建为主。

都市更新条例立法完成之后的10年之内，条例已经历经7次修正，各项中央与地方法规也逐渐完备。至2009年底全台湾已经核定212件都市更新事业(灾后重建更新102件、一般重建型都市更新105件、整建维护型都市更新5件)。政府划定的都市更新地区共404处1986.54公顷，民间自行划定的更新单元288处94.15公顷。至于政府主导更新方面，这10年间真正完成的更新案只有3件。直到2005年内政部营建署才开始研拟评估全面性推动公办更新的策略及修法机制。 这段期间，有几个较受到瞩目的更新案：

• 台新金控总部大楼(原财神酒店): 台北市仁爱圆环旁重要地标
• 崇德隆盛新村军眷村改建: 规模最大之都市更新案
• 兴洋兴天地: 台北市大同区建成圆环旁重要计画
• 台中东势名流艺术世家: 全国第一个灾后重建都市更新案，第一个权利变换计画
• 三峡老街: 以整建方式处理之台北县公办都市更新案

2010-2019年:期待与冲突

2008年金融海啸过后，台湾房地产市场强劲复苏，都市更新突然变成社会瞩目的焦点，甚至变成市长选举的重要政见。台北市市长郝龙斌在竞选时提出“一坪换一坪”的口号，鼓励老旧四、五层公寓社区都市更新改建。台北市于2010年8月宣布“老旧公寓更新专案”，以都市计画手段增加容积奖励最高100%为诱因吸引民间建商与地主合作改建旧公寓。此举引爆了台北都会区一片都市更新热潮，老旧公寓原本不值钱如今反而上涨。不过住户期待过高，实际申请审议困难度很高，使得真正成功改建的案例不多。 2010年内政部营建署也开始大力推动公办更新，标榜为“公办都更元年”，开始一系列以公有土地为主的公办都市更新招商行动，开始引起投资人高度瞩目。

当市场开始为都更疯狂的时候，社会上也开始酝酿另一股反商及反对房价飙涨的反作用力，质疑都市更新炒高房价图利建商的声浪越来越大。2012年3月爆发台北市士林区“文林苑都市更新争议”，市政府依照都市更新条例执行强制拆除不同意户的房屋，引起来自社会各界包括法律、都市计画、人权团体、文化人士、政治人士与媒体的批评指责，认为政府帮助建商拆屋是违反宪法保障人民财产权，都市更新条例被质疑违宪。2013年司法院大法官会议作成709号解释，认定都市更新事业概要与事业计画申请审核程序与宪法要求之正当行政程序不符，部分条文违宪。但是对于最关键的政府强制拆除不同意户的房屋是否违宪则没有解释，反之大法官肯定了“多数决”并未违宪。这不只引发了后续都市更新条例及相关制度的大幅度调整修正，也引发各界对都市更新的怀疑失望，甚至有“都市更新已死”的说法。
随著文林苑兴建完工、社会激情的冷却及政党轮替，都市更新条例终于在2019年1月完成大幅度的修正完成，都市更新政策也做了大幅度的修正。

参见

• 都市计画
• 都市衰退
• 市区改正
• 绿化
• 代谢运动

台湾

• 内政部营建署
• 都市更新入口网
• 国家住宅及都市更新中心
• 台北市都市更新处

香港

• 市区重建局
• 房屋协会

外部链接

• 香港市区重建局（繁体中文）（英文）
• 香港房屋协会（繁体中文）（英文）
• 香港房屋协会-市區重建项目（繁体中文）
• 澳门旧区重整谘询委员会（繁体中文）
• 内政部营建署 都市更新E化平台（繁体中文）
• 台北市都市更新处（繁体中文）（英文）
• 社团法人再开发协调协会（日语）（英文）