商場
商場,或稱購物中心(英國英語:Shopping center;美國英語:Shopping mall),是現代城市或郊區市鎮中常見的建築物,是結合購物、休閒、文化、娛樂、飲食、展示及資訊等設施於一體的商業設施。
購物中心通常樓層不高,單樓的營業面積都很大,不過在人口密度較高的城市如東京、香港則有不少垂直式商場,佔地多層(香港的例子有銅鑼灣時代廣場、The ONE、apm、MegaBox、國際廣場等),也常跟車站等共構。店家大部分是獨立一家店來承租,有些還會有室內遊樂場、超市、飲食店等商家區域。
定義
- 在不動產產業而言,「商場」是一種不動產的商品,有別於辦公室、住宅、停車場……等不動產商品的分類。
- 在流通產業而言,「商場」卻是一種業態(即經營型態),有別於百貨公司、超級市場、便利商店……等經營型態的分類。[1]
- 廣義的商場(購物中心、商店街(步行街)、地下街)
- 是一種經過完整規劃、設計、開發、租賃、經營與管理之多元化商業空間,以提供購物與消費為主要目的,並結合其他具有凝聚消費人群,促進購物與消費之相關商業機能,如娛樂、文教、餐旅、交通運輸、公共行政等服務設施,集多元化商業機能於一體,以滿足消費者一切購物需求之商業型態,包括購物中心、商店街等型態。
- 狹義的商場(大樓商場、百貨公司)
- 在一個建築範圍或區域內,由競合之業種所共同構成,從事商品零售或批發販賣之經營場所,其經營權及所有權多為各自獨立,而經由共同協約針對公共利益設施之管制,並委由管理單位執行,以維護各商戶利益之商業型態。
商舖類型
幾乎每一個大型商場,都會有百貨公司或超級市場(少數例外的例子有武漢凱德廣場.武勝[2])。另外也會引入一些主力店(如快時尚品牌、老店、奢侈品名牌)以吸引顧客光顧。這些主力店雖然面積較大,租金也較一般商舖低,但有客源保證,也能吸引其他商舖進駐,亦有利商場融資。
一些商場會設有美食廣場,由商場或美食廣場營運者提供舖位、清潔服務、收銀等,讓食肆營運者可專注製作食物,而不需兼顧其他非核心業務。
一些大型商場也設有電影院、溜冰場、遊樂場等娛樂相關店舖/設施以吸引顧客。
財務融資
興建商場需要大量的資金,因此不少開發商都會選擇向銀行借貸,如需更多資金,甚至由幾間銀行合組銀團貸款,因此這些債權人會對商場的招租抱有意見,以保障自身權益,及確保開發商能準時還債及繳付利息。部分開發商為減省財政負擔,會在建築期間將部分(例如臨街商舖)或全部商舖發售(如部分萬達廣場會在商場後面規劃一條步行街,將步行街街舖拆售)。在國外亦有將開發項目注入房地產信託基金,以減省利息支出。
營運管理
商場通常都由物業管理公司負責日常管理,而租務則由業主負責,但在中國內地也有物業管理公司兼營租務事宜,而在香港,因為《地產代理條例》規定,除業主及其直屬公司外,只有持牌公司才可從事與地產有關工作(包括租務),加上大型發展商都有自己的租務部及物業管理公司,兩者分屬不同公司,部分商場業主也會選擇將商場管理外判,因此租務和物業管理大多由不同公司負責。
在節日期間,商場也會進行宣傳推廣活動。在香港常見的宣傳推廣活動有聖誕新年、農曆新年、復活節、暑假、中秋、萬聖節等,而世界各地的商場也有國慶宣傳推廣活動。另外也會有消費抽獎、禮品換領等活動。有些社區商場也會不時舉辦社區活動。
商場也會根據法例要求、大廈公契、租約條款等進行種種措施(如控煙、處理違規擺放、日常維修、加裝消防設施等)[3]。
商場一般都會購買保險,以保障業主及管理公司權益。
部分營運不善的商場會成為死寂商場。
網上購物競爭
在不少地區(如中國內地、美國),網上購物已對傳統的商場及百貨公司構成競爭。由於網上商店營運成本較傳統商場為低,網上貨品的售價比商場商店的售價要低,而種類也比傳統商場的多,也可讓顧客足不出戶就能購物,購物也附設送貨服務(雖然不少需額外收費,或由顧客自行承擔運費)。
網上購物的競爭,導致不少商場結業。在美國一千三百間商場中,約有二百間商場因網上購物盛行而結業[4]。
為應付網上購物對商場的威脅,不少商場都會加大體驗式商舖的比例[5]。也有商場開發商以特色建築吸引顧客[6]。另外,也有商場在網站增設網購平台,以和網上購物平台競爭。
各地商場
日本
在日本,由於政府通過《百貨店法》、《大規模零售業店鋪法》(大店法)等法律保護小型零售商的利益,大型百貨店的規劃、建設手續繁瑣,同時經營時間、營業面積嚴格受到法律規制,因此大型商場並沒有在日本流行起來:全日本1970年以前只有131家購物中心,1970年代何1980年代分別新增了515何645家,且多位於市中心。1980年代末,《大店法》中為商場運營設置的諸多門檻導致許多外資商場業者難以進入日本,繼而被美國基於WTO框架下認定是日本保護本土零售業的「非關稅壁壘」,成為日美貿易問題的一部分[7];同時亦有日本學者認為原《大店法》在事實上鞏固了已營業商場在市場上的的壟斷地位。日本在1990年簽訂的《日美構造協議中間報告》提出分三步緩和《大店法》為商場業者設置的壁壘,以換取部分其他議題免於《301條款》調查[8]。隨着市郊化及泡沫經濟破裂導致郊區土地價格低廉等因素影響,郊區地區也開始新建商場。1997年日本正式宣布將廢止《大店法》,並新制定《大型店鋪選址法》(大店立地法),《大店立地法》於2000年6月生效取代舊法[9]。《大店立地法》廢除了舊法中關於對於店鋪經營的限制,但在規劃層面對新建商場項目的設計標準,如交通阻塞、交通安全、停車、噪音、廢棄物、廢氣排放等環境品質的規範進行了規定[10][11]。
法國
在法國,大型商場(Centre commercial)的營業面積一般來說約40,000 m²。商場最早都是設置在城市的郊區,並附有廣大的停車空間。但近年來市中心也開設更多的商場,像是巴黎的Westfield Forum des Halles或拉德芳斯的Les 4 Temps。
目前法國最大的商場是里昂的La Part-Dieu,營業面積高達159,300 m²,共有347家商店進駐,包括Apple、老佛爺百貨(Galeries Lafayette)、家樂福等大品牌。
香港
臺灣
馬來西亞
類型
國際購物中心協會將美國八種類型的購物中心,依購物中心建築體的型式(Malls)即封閉式與開放式(Open-Air Centers)二類區分為二群購物中心。封閉式建築包括區域型購物中心及超區域購物中心,開放式建築包括鄰里型購物中心,社區型購物中心,生活風格購物中心(Lifestyle Center),主力型購物中心(Power Center),主題/慶典型購物中心(Theme/Festival Center)及清倉特賣購物中心等六類。但是這些分類是概念性的,通常並無法精確區分,大多數的購物中心可能有2種以上特徵或混合多種類型而成[10]:32。
以行業分類
此章節可能包含原創研究。 (2020年2月20日) |
以行業分類包括時裝商場、電腦商場、珠寶手飾商場、手機商場、美食商場、婚嫁商場、嗜好商場、文化商場、家居商場、運動商場、主題商場等。
時裝商場
意指以時裝和生活雜貨專門店為主要承租戶的商場大樓。在日本,「時裝大樓」十分普遍,位於市中心的商業區及JR車站上蓋,主要目標客群為對流行敏感度較高的年輕人,相比價格較百貨公司低,主要包括LUMINE、OIOI、PARCO、表參道TOKYU PLAZA、表參道Hills及六本木新城。香港的例子有旺角中心一期、新城市廣場一期、V City、Citylink、香港工業中心等。內地例子有東門 UCT。馬來西亞的例子則有何清園批發城。
電腦商場
商舖以售賣電腦及周邊產品為主。香港的例子有黃金電腦商場、高登電腦中心、旺角電腦中心、灣仔電腦城、298電腦特區、重建前的國都廣場等。中國內地的例子有賽格電子市場。台灣的例子有光華商場。馬來西亞的例子則有劉蝶廣場和檳城光大數碼城。
- 珠寶手飾商場
- 手機商場
美食商場
香港的例子有黃埔美食坊、旺角Deli2。中國內地的例子有幸福匯美食城。
婚嫁商場
商舖以婚嫁服飾用品和婚禮統籌為主。香港的例子有金都商場、百利商場。
嗜好商場
商舖以售賣嗜好產品為主。香港的例子有好旺角商場(集郵)、皆旺商場(玩具)、現時點(玩具)、東方188(電玩動漫)、德發商場(音響)等。內地例子有東門朗豪坊(電玩動漫)。
文化商場
商舖以售賣文化產品為主。內地例子有深圳書城中心城、深圳書城南山城、深圳書城寶安城、武漢漢陽人信匯等。台灣例子有誠品生活松菸店。
家居商場
商舖以售賣家居用品、傢俬、室內設計為主。香港例子有HomeSquare、黃埔家居庭;內地例子有深圳星河第三空間;台灣例子有宜家家居、特力家居、台北悅家居。
運動商場
商舖以售賣運動用品為主。香港例子有WK廣場。
主題商場
主題商場擁有獨特的統一的主題。它們通常位於市區以迎合遊客。零售面積由80,000至250000平方英尺不等。如泰國曼谷Terminal 21。
以客源分類
以客源分類包括綜合性商場(即客源包括所有年齡階層)、年青人商場、兒童商場、女性商場、男性商場、遊客商場(如名牌折扣商場)、批發商場等。
- 年青人商場:商場定位以年青人為主,商舖以潮流、服飾等為主。香港的例子有Chic之堡、潮流特區、信和中心等。
- 兒童商場:商場定位以兒童為主,商舖包括童裝、玩具、小兒教育等。香港的例子有黃埔新天地Kids Zone、荃灣Kids City Outlet。中國內地的例子有寶大祥青少年兒童購物中心、深圳七巧國等。
- 女性商場:商場定位以女性為主,常見商舖包括時裝服飾、美容等。香港的例子有旺角中心一期。
- 男性商場:商場定位以男性為主。香港的例子有旺角荷李活購物商場。
- 遊客商場:商場定位以遊客為主,一般設在遊客區。香港的例子有昂坪市集、凌霄閣、山頂廣場。澳門的例子有澳門旅遊塔。另外,不少星級酒店的基座都附設高檔商場。此外,世界各地不少賭場都附設大型購物中心,如澳門(包括澳門威尼斯人、澳門巴黎人、新濠影滙)、馬來西亞雲頂高原和美國拉斯維加斯。
- 批發商場:商場以批發商為主要商戶。香港的例子有香港工業中心下的時裝批發商場。中國內地的例子有華南城、義烏小商品批發市場。
相關
參考文獻
- ^ 資料來源:顏世禮,商場屬性與管理,台北建築月刊,第154期,1990年7月15日
- ^ 追影族-凱德廣場.武勝. [2015-03-01]. (原始內容存檔於2021-01-01).
- ^ 追影族-淡談商場管理. [2015-02-24]. (原始內容存檔於2017-05-03).
- ^ Online Sales Threat to American Malls. Financial Times. 4 February 2013 [2015-09-11]. (原始內容存檔於2015-07-06).
- ^ Evans, Peter. Malls' New Spin on Leisure. Wall Street Journal. 20 February 2013 [2015-09-11]. (原始內容存檔於2013-09-04).
- ^ So Ouest lance l'offensive anti-e-shopping. Challenges. 18 October 2012.
- ^ 5000平方米能否扼制大店扩张. 中華工商時報 (新浪網). 2006-08-17 [2020-02-20]. (原始內容存檔於2021-01-01).
- ^ 依紹華. 流通产业公益性研究. 中國社會科學出版社. 2015. ISBN 9787516165485.
- ^ 裴桂芬; 李珊珊. 日本如何应对美国“301条款”. 日本學刊. 2018-08-16 [2020-02-20]. (原始內容存檔於2021-01-01).
- ^ 10.0 10.1 謝靜琪; 行政院研究發展考核委員會. 大型購物中心設置政策之影響評估 (PDF). 中華民國政府. 2007 [2020-02-20]. ISBN 9789860131246. (原始內容存檔 (PDF)於2020-12-07).
- ^ 日本的大店法与大店立地法. 國際金融報. 人民網日本版. 2001-11-19 [2020-02-20]. (原始內容存檔於2020-12-07).
- 參考書籍
- 顏世禮,商場規劃與管理(Commercial Facility Planning and Management),ISBN 978-957-41-5254-4,2008/03